已有6处物业、年收入45万元的家庭——

　　本期理财顾问：中国民生银行广州分行理财顾问

　　对象：曾先生夫妇

　　家庭状况：今年37岁，外资企业任职。妻子33岁，女儿9岁，妻无业。

　　收入：男方每年收入约45万元(税后)，但不恒定。

　　支出：家中有车，每月出行及生活费用1.1万元，每月供楼款3600元(还要供7年)，已购买商业寿险及重疾险，每年保费2万元。

　　现有资产：购置有6处物业，现值分别为：自住用房价值95万元，自用车位价值22万元，其余物业用于出租。商用物业1个价值90万元(月租金5600元)，住宅3套分别价值65万元(月租金2800元/月)、29万元(月租金1400元)及20万元(月租金700元/月)，以上租金收入全部为税后。另有基金现值57万元，分红产品10万元，现金43万元。

　　理财问题：曾先生计划在45岁前一次性购买市区内一套130平方米住房，并在保障生活水平不降低的前提下退休，该如何理财？

　　家庭财务状况分析：

　　现金节余较多

　　曾先生家庭年收支状况(单位：元)

　　收入项目 　　金额(单位：万元) 　　支出项目 　　金额(单位：万元)

　　商业物业租金 6.72万 生活费 13.2

　　住宅出租租金 5.88 供房款 4.32

　　工作收入 45 保费 2

　　全年合计 57.6 全年合计 19.52

　　全年现金结余 38.08

　　分析：曾先生目前持有基金市值57万元、分红产品10万元、现金43万元，总资产约431万元，总负债(供楼款)30.24万元，净资产约400万元。现金节余较多，可觅妥善的投资渠道。

　　曾先生希望在45岁前一次性购买市内一套130平方米的住房，按目前广州房价发展趋势，初步估算约需390万元(按8年后价格为3万元/平方米估算)，退休后保持现有生活水平，即每月生活开支约需1.1万元。

　　资产配置和投资建议：

　　曾先生目前37岁，距离其45岁退休的目标仅剩8年，由于该家庭年收入结余较高，资金缺口不大，采取稳健投资的方式即可达到理财目标。

　　1、由于曾先生家庭持有的物业较多，其每月租金收入已基本可维持家庭支出，若未来多购一套新住房并把目前的自住物业也出租的话，即使退休后，家庭财务仍能处于每月有所节余的状况，生活水平不会下降。

　　2、基于曾先生家庭每年的收入结余较高，且初始可投入的金融资产已经较高，因此建议曾先生以稳健的投资方式来达至理财目标。

　　首先，把其目前所持有的金融资产重新分配，分配后为：股权投资类50万元、低风险分红类投资30万元、现金及货币基金类投资30万元(此类包含家庭备用金及女儿的教育金)。

　　其次，曾先生家庭每年节余的38万元作出分配：20万元作为股权类投资，18万元作为低风险分红类投资。

　　在投资作出上述调整后，曾先生家庭的投资理财目标测算如下表(股权类投资包含股票、股票型基金，预期年收益率为8%，低风险分红类投资包括型基金、银行类理财产品等，预期年收益率5%)。

　　若能实现上述收益率测算的目标，则曾先生家庭可在其45岁时较为轻松地实现一次性购买市内130平方米住房的目标，并能以剩余的约150万元作为退休后的投资启动资金，坚持稳健投资，加上其所持有的物业所带来的稳定收入，相信曾先生家庭较高水平的退休生活也能轻松实现。

　　曾先生家庭未来的资产状况(单位：万元)

　　项目 　　初始投入 　　2年后 　　4年后 　　6年后 　　8年后

　　金融资产 　　总金融 　　总金融 　　总金融 　　总金融

　　资产 　　资产 　　资产 　　资产

　　股票型基金 50 99.92 158.15 226.06 305.28

　　分红类产品 30 72.57 118.85 169.87 216.21

　　现金、货币基金类 30 30 30 30 30

　　金融资产合计 110 202.49 307.00 425.93 551.49