★个案资料★

　　小白，27岁，2005年大学毕业，2006年自己创业做生意，由于现在从事的行业处于整合状态，他本身起步晚，做得也比较小，所以生意几乎处于停滞状态，保守估计月平均收入在4000元左右。目前有转行的意愿，正在寻找新项目。他妻子即将生产，孕前月工资在3500元左右。小白没有社保，也没有买任何商业，妻子单位有社保，没有商业保险。

　　小白家目前总资产预估为35万元，包括活期存款20万，以及购买的两只基金(目前都处于亏损状态)，还有一辆市值7万左右的。目前他最大的投资是去年分期买的三套住房：一套60平米，贷款38万20年期，一套101平米，贷款50万20年期，以及一套111平米，贷款55万20年期(目前已一次性还清了贷款)。付清的房屋小白打算收房后花8000元以内简单装修用于出租。

　　另外，小白母亲同二人一起住，母亲没有收入，也没有商业保险，只有去年国家实施的新农村医疗合作险。父亲自己住，父母在老家有一套市值18万左右的临街商品房。

　　小白家每月生活费2500元，房租1000元，给父亲生活费1500元，还房贷6700元，开车油钱需800元左右

　　★理财目标★

　　怎么做才能把剩余两套房子的房贷短期内提前还完，在保证家庭现有生活质量的同时，小白还能在现有资金情况下做些投资不大的生意。

　　★理财目标分析★

　　小白通过三处房地产的投资使资产增值较为明显，这足以证明小白家目前有很好的生活条件。但在获得资产增值的同时，小白也面临着生意出现停滞、太太要生小孩、投资证券失败、新房需交费收房等一系列问题，如果这些问题解决不好，必定会影响生活质量。

　　■ 财产状况分析

　　小白的三处房产目前估算价值304万，加上其现有的35万，总资产达到339万元，同时还有88万的房屋贷款需要还。夫妻二人月收入共7500元，而家庭月支出12500元，家庭现金流为负5000元，假设一切生活质量不变，其20万元积蓄可以维持现有的生活3年左右。但生活是动态的，小白最近不可避免的新增预期费用有：三处新房拿钥匙时所需的住房维修费及契税7万元，另外物业费、取暖费、杂费等至少2万元。小白想用8000元简单装修其中一处房子用于出租，另外两套房子也面临装修问题，假设平均也用8000元，共计需要2.4万元。

　　另外小白妻子马上要生小孩，孩子每月生活费目前至少1000元左右，妻子休产假时月收入也不会有3500元，假设在房子全部出租的条件下，三处月租金收入4500元才能冲抵有小孩后对家庭月收支的压力。所以小白目前生意停滞造成家庭现金月收入减少，同时预计新房发生费用较大，小孩子出生后新增月支出，家庭积蓄不能长时间维持生活质量的问题急需解决。

　　■ 理财建议

　　1　整合房产 减持早还贷

　　三处房产占家庭资产九成，月还房贷额比例过大使家庭月收入急剧下降，严重影响资产流动性。建议至少出售一处房产(可以考虑101平米的那套房产)，将房产升值收益锁定，至少可以回笼资金80万元，将最后38万房贷还清，其余42万用于生意再投资。

　　但实际操作过程中，小白将面临的一个问题就是如何先还清101平米房产50万元贷款。

　　目前有两个建议：

　　方案一，通过银行将111平米房产抵押用于还贷，等101平米出售后还清银行贷款；

　　方案二，通过中介公司找好购买101平米客户直接进行转按揭业务。

　　如果上述房屋出售成功，那么小白家的房产在家庭资产中的占有率将会下降，而现金资产额度得到提升，将大幅提高家庭资产的流动性，可以保障家庭积蓄部分对目前生活质量的支付能力。

　　2　尽快出租房屋 缓解开支压力

　　如果小白能够在收房后快速将房屋出租，也将使原本负数的现金流有所改变，由于还清所有贷款，原先6700元/月的按揭款没有了，改为两处房屋物业费、取暧费等月均1000元，即使有小孩后新增月支出1000元，也比原先降低4700元支出。同时月收入新增3000元房屋租金，家庭月收支还会节余2500元左右。

　　3　补充商业险 提高抗风险能力

　　小白家资产重新进入良性循环时，一定要为自己和爱人做好保险保障。家庭添了新成员后，小白和妻子作为家庭收入的主要贡献者的责任更大了，任何的意外都会使家庭的财务情况变恶化，小白应每年拿出部分资金进行保险方面的投资。以目前的情况看，由于二次创业需要大量资金，投资保险可考虑意外保险和定期寿险，花费不高，同时补充一份大病险就可以了，在二次创业成功后必须再加大保险方面投入，提高家庭抗风险的能力。

　　■理财顾问

　　张青　广东发展银行方庄支行个人部经理 国家理财规划师