图为：楼市调控似乎并未影响到商业地产投资（资料图片）

　　图为：近年来，一些新型专业市场的商铺火爆起来（资料图片）
　　武汉，自古就是商业重镇，不管是财大气粗的投资客，还是手中有闲钱的普通百姓，对商铺都情有独钟。2009年，武汉商铺销售14318套，是武汉历史上销量最多的一年。今年商业地产升温势头仍不减。
　　俗话说：一铺养三代。但是，动辄几十万甚至几百万元的商铺，并非人人都玩得转。近日，探访了江城几位投资达人，看他们是怎么选铺的，其经验有没有可借鉴之处。不过，应该切记的还是那句老话："投资有风险，入市须谨慎"。
　　一部小说催生"玩转商铺第一人"
　　最近易伟文有点火，他频频在各种商铺投资论坛和讲座上亮相，拥有不少粉丝。
　　也难怪，在这个怕露富的时代，手中拥有上十套商铺，且专职做商铺投资的人很少；其中绝大多数又不愿露面讲自己的理财之道。听民间投资人讲，总比开发商自卖自夸要好吧。易伟文说，早期在武汉买商铺的，除了生意人，很多是掌握特殊资源的，这些人出手时价格不高，投资回报惊人。但他们从不轻易露面，商铺出租后，租客之间的转让，也很少参与。
　　易伟文可称作自由投资人，有着房地产开发、广告策划及营销等多方面的从业经历。1997年开始专著于商业地产投资，至今已拥有9间商铺，年收租金近50万元，被网友称为武汉"玩转商铺第一人"。不过，他投资商铺的念头来得非常偶然。
　　上世纪90年代，易伟文在《当代》杂志里看到一部小说《美食家》。他惊诧于主人公每天不上班不做事，只到处寻找美食。他意识到，如果要拥有这样的生活，必定要有强大的、不用怎么操心的物质基础才行。而对于普通人来说，除了日常上班的收入，投资不动产是一个很好的渠道，关键是发现适合的项目。从那时起，易伟文开始留心不动产投资。
　　1997年，易伟文在汉阳郭茨口买了一套两居室用于自住，那时才1000多元一平方米。买房时发现一楼是临街商铺，价格也不高，大概2200元/平方米，比住宅高一倍。出于对商铺的敏锐，他买了一间40平方米的铺子，用了不到10万元。当时租金租到800元，不到十年就可以回本，房子和租金都在上涨，感觉不错，他开始有意识地关注商铺。后来，易伟文在第一套商铺旁边买下第二套，两套打通成为一个大商铺。那几年，他在江汉二桥附近吃进了多套铺子。
　　为啥首战选择汉阳？易伟文说，他投资坚信一个理念，即没有交通就没有人气。那时江汉二桥不收费，车流带来人流，人流的汇入带来商机。另外，相对于汉口和武昌来说，汉阳属于价格洼地。
　　买铺等于买了只母鸡
　　在汉口某综合体购买了一套商铺的曾先生认为，现在投资住宅的风险比较大，而商铺能实现长期回报。曾先生是做物业管理的，接触过大量地产项目，之前也投资过普通住宅，收益不错。但他认为，从2007年开始，住宅投资的门槛和回报就不成正比了。住宅的单价很难再出现前些年翻番的现象，而且不足一定年限，转手的税费非常高，几乎吃掉了房屋升值带来的回报。曾先生认为，淘到一个好的商铺，只要回报率不低于市场平均水平，随着商圈的培育和租金的提升，可以源源不断地获利。
　　同样，去年底买了商铺的吴女士，谈到投资商铺的原因，首先归结为保值增值。吴女士做了多年生意，身家越来越丰厚，人到中年，如何让财产保值让她最操心。从去年开始，她频频关注商铺信息，深入了解后，发现商铺的潜力还是很大的，前提是选好位置和好的运营公司。吴女士认为，在规划合理、开发企业运营能力强的商业体里，买铺很省心；另外，买的铺位于新兴商圈，未来潜力很可观。
　　"对于中小投资者来说，'一铺养三代'是存在的。"易伟文说。商铺投资有其特殊性，首先，随着商圈发展，商铺本身在不断升值，而且比住宅升值快。另外，租金的收益也很可观。现在的行情是，租金每年都有10%左右的上涨，而住宅租金难以达到这个水平。"买房等于买了只公鸡，只能吃它的肉；买铺等于买了只母鸡，可以源源不断地收获鸡蛋。"
　　货币贬值，是易伟文最初决定投资商铺的主要原因。易伟文说："上世纪80年代时，人们预算养老费用大概就是几万元；90年代，这个费用差不多得要十几万元；到了新世纪，再来看这个费用，怎么也要四五十万吧。"只有投资不动产，才能使自己的货币实现保值、增值。他甚至倡导"先铺后宅"，即只要有房住，可以不急着考虑换大房子，而是投资商铺，利用商铺获利，实现住宅升级目标。
　　易伟文给算了一笔账，现在市中心总价一百万元的房子，即使装修好，月租金可能只有2000元。这样来算投资回报比，还不到2%。收益能达到3%的项目少之又少。根据易伟文的经验，现在商铺上的租金很稳定，放眼武汉，基本上商铺租金都是不断上涨的。一般商铺在第12-15年间投资回报可以达到一个峰值，收益率可以接近18%。
　　选商铺靠耳朵更要靠腿
　　手里有钱，看着开发商的宣传回报非常诱人--既引进大超市，又有品牌商家，就可以投资吗？NO！下面的案例或许能告诉一些商铺发烧者怎样才能冷静决定。
　　在汉口以总价700多万元购得两间商铺的赵女士说，虽然并不指望项目一开业就能收到较高租金，但还是进行了周密调查。买铺前，她了解了周边5个新小区的入住情况、入住人群的层次，甚至还溜到小区停车场看了车辆的多少。她介绍，了解周边有什么层次的消费人群，再看看周边商家定位，就大致了解所购商铺的经营和租金定位了。
　　另外，还要对商铺项目的运营管理公司进行深入了解。有些开发商邀请的运营公司没有什么招商和经营经验，只是趁着地段好找到商家。如果没有合理规划和运营，商业项目做不长，业主的投资也容易打水漂。赵女士向谈到一个教训：朋友买了一套面积较大的商铺，当初开发商承诺各种配套都有。但项目建成后，中央空调和天然气管道迟迟没到位。铺子本来被一家特色餐厅看中，但配套设施不到位，餐厅也就迟迟无法进驻。
　　2003年底，一个偶然机会易伟文可以获得两套大武汉家装的商铺。在决定接手这两套商铺前，易伟文在汉西的建材市场蹲点近两个月，走访了百余间铺面，详细调查了地板、陶瓷等商户的租价，了解商户能承受的最高租金是多少，每个月营业额是多少，确认至少租金可抵贷款才出手，"这是基本原则"。
　　对于不少人在投资中顾虑的风险问题，易伟文坦言："规避投资风险的最好方法是准确定位。一旦定位准确，后期几乎零风险。"
　　目前回报率超过10%不靠谱
　　面对武汉商铺市场的如火热潮，易伟文还是有些担忧。
　　比如，随便一个楼盘，即使是入住率几年内无法提升的郊区楼盘，都配套了大量商铺。其实，这样的商铺，投资者买了几年内无法获得稳定收益。有些项目定价都是乱的，直接按住宅价格翻一倍或两倍定价。而销售外包给代理公司，在销售前又没进行调查。
　　目前状态下选哪些商铺好？易伟文说自己也很困惑。如今，他仍在选铺，但难有出手。和当年相比，目前不少铺面存在价位高、户型大、租售比不合理的问题。"投资住宅是在小河里游泳，而投资商业是在大海里游泳，一不小心，一个浪花打过来就会翻船。"他说，目前商铺10%的回报率已难以达到。
　　假设一个商铺单价1万元/平方米，以租养贷，贷款期是10年。应该租多少钱一个平方米才能达到一定回报率？易伟文用自创的公式算出的结果是：不少于45元。比如，月租50元/平方米，相当于一个平方米一年的租金是600元，而单价是1万元，回报率相当于6%。假如这个商铺在市场上卖2万元/平方米，租金要达到90元/平方米，才能达到6%的回报……依此类推。如果开发商宣传回报率保证达到8%、10%，绝大部分是难以实现的，"不可能一下子挖一个金娃娃"。但可以看成长性，随着一些副中心商圈的成长，三四年后，租金可能上涨到120元/平方米，回报就很可观了。
　　现在的铺面动辄几万元一平方米，风险增大不少。如果开发商没有专业的运营团队，仅靠投资人自己出租，很难获得高租金回报。"有专业人士统一规划、招商、经营，更容易形成扎堆效应，胜过个人单打独斗。"易伟文坦言。
　　提醒："售后包租"不宜碰
　　未来城购物中心总经理徐文斌提醒，买商铺要看清几个关键问题。除了开发商的资金实力，还要讲究专业性。如开发商原来是不是做商业的，有没有专业招商团队和运营队伍。
　　另外，售后包租最好不要碰。售后包租是国家禁止的。武汉也出现过业主买了商铺后与管理公司签订包租协议，但由于管理公司经营不善，拖欠租金现象严重，业主无法获得回报。易伟文提醒，售后包租除非在包租协议后面附带担保才行。如果没有第三方担保，商业管理公司到最后做不下去时，丢下一个烂摊子，业主只能自己承担损失。再有，马路边的老门面不要轻易碰，因为面临拆迁的风险。
　　采访的几位投资人士都认为，目前武汉开始进入多商圈时代，商铺投资还是大有可为，但前提是找准定位，多加考察。