楼市回暖　调控压力加大
　　提要：近期，不少城市的房地产市场都出现了转暖的迹象，这也是市场多方博弈所造成的结果。然而就像我们此前已经提出的那样，有关方面虽然已经出台了一系列调控政策，但在货币超额投放没有停止的情况下，房价就难以出现实质性的下降。
　　楼市出现回暖迹象
　　房地产新政出台后，楼市的成交量也是一落千丈，这也成了市场的真实写照。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料。一位购房者这样对说："怎么等来等去，现在好像楼市又有点热起来了。"
　　据了解，在上海楼市，像排队、摇号等久违的现象又再次出现，这无疑把许多投资者的心都搅得有些痒痒。在上海市郊近期开盘的一个楼盘，由于其不高的总价吸引了众多投资者来到现场，甚至有许多外省市的购房者也在一大早就赶了过来。根据中国指数研究院的统计，8月23日至8月29日上海住宅市场共有21个新开盘项目，推出住宅面积34.06万平方米，环比上周下降26.55%，但该周成交住宅达到34.3万平方米、3194套，环比分别增长22.36%和12.35%。价格方面，该周住宅成交均价为13271元/平方米，环比上涨5.7%，各环线成交价格全面上涨。从近期上海住宅市场的表现来看，随着"金九银十"的到来，开发商推盘的步伐开始加快，一些购房者发现期待中的大幅降价并没有出现，也纷纷入市，成交量逐步回升，价格在经历了前一阵的小幅下跌后本周也出现止跌回调的发展态势。
　　其实不仅仅是在上海，其他许多城市近期楼市都出现了一定的"热度"。 北京市房地产交易管理网的统计信息显示，8月第3周北京市二手住宅网签总量为2859套，虽然与去年同期的5480套相比跌幅较大，但是环比8月第二周的2515套，则上涨了近14%。日前，杭州楼市迎来了"新国十条"出台以来最大的一波开盘高峰，8个楼盘同时开盘，在开发商促销活动的推动下，吸引了大量的市场人气。另外随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲也与日俱增，近期广州楼市出现了一波"价量齐升"的反弹，根据房产数据中心统计，8月上半月广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70%，成交均价更大幅反弹8%，重上11000元/平方米大关。与此同时进入8月以后，厦门楼市终于迎来了新政以来的第一个小高潮，成交量不断攀升，根据搜房网每日监测数据显示，8月初厦门住宅成交量有大幅度增长，其中9日、10日、11日更是达到了一个高峰，这3天每天的成交套数都在百套以上，均价在万元附近，相比起6月整月厦门住宅成交仅600多套，日均才20多套而言，可谓是天壤之别。
　　对此，安居客集团CEO梁伟平表示，从网络点击量来看，此前7月份网络找房数据继续上升，这也意味着8月份二手楼市场成交量将进一步回升。另外，目前自住型买家开始入市，导致整个二手楼市场成交量反弹。不少业内人士认为，从调控新政出台至今，虽然成交已经大幅下滑，但内地二手楼价格的调整幅度却非常小，远远没有达到预期，甚至还有部分城市的楼价不降反涨，但考虑到自主需求，已有部分买家入市。随着"金九银十"楼市旺季的到来，新楼供应量将增加，一旦新楼价格有所下调，投资者将转战商品房市场，令整个市场再次升温。
　　刚性需求依然强劲
　　那么，为什么市场在经过一段时间僵持之后，会出现这样快速的反弹呢？通过许多楼盘传来的信息表明，自住客仍然在购房者中占有了大部分。显然，在当前的市场情况下，人们购房的刚性需求依然非常强烈。
　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新统计数据显示，8月1至20日，全市多个重点监测板块的二手房成交套数较上月同期增长了5成以上。此外，局部二手房的报价也在新盘带动下再度上扬。而其中自住需求买家加紧入市是最为重要的原因，婚房、置换型占据了购房的主流。从现实情况来看，经过前三个月政策观望期后，刚需买家已按捺不住入市脚步，8月下半月以来沪上多个板块看房人数均出现增加。据21世纪不动产上海区域市场中心最新调查显示，在宝山大华、宝山月浦、普陀桃浦、虹口凉城等板块，8月下半月至今的看房客户人数，较上月同期出现20%左右的提升。这些新增入市的买家，基本为婚房和置换需求类型，青睐面积在50～70平方米的1、2室户工房，及面积在80～90平方米的2室户次新房。
　　据21世纪不动产上海锐丰大华三店经理王根友介绍，近期新增入市的买家，婚房和置换需求的比例在5：5左右，其中置换需求基本是在7月已将房源售出的业主，想赶在"金九银十"前，将置换计划完成。在王根友门店附近的中环一号，近日就有2套90平方米的2房，被同一名买家购进。这名买家原先在长宁区有1套3房，因孩子出生、想与父母分开居住，先趁7月市场回暖时将原有房源以380万元总价卖掉，近日在中环一号购进2套物业、方便亲人间互相照顾。
　　其实，如果我们仔细分析一下近期楼市出现的转暖迹象，可以发现其背后还是事出有因，这是市场博弈的结果。今年以来，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价，在这种情况下，一系列调控措施也被推向市场。如此声势浩大的动作无疑让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。而在进入8月之后，许多投资者突然发现房价并没有出现实质性的下跌，于是市场中久已被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市转暖的市场景象。
　　调控政策仍将趋紧
　　那么，在当前的市场状况下，后市的政策究竟会如何演化呢？此前，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，如果现有政策尚不足以把房价屡涨的问题治好，不排除房产税或者物业税适时出台，从而实现中国房地产调控从政治调控到税收调控。
　　但是就像很多市场人士看到的那样，每一轮楼市调控之初，一切似乎都来势汹汹，但每一轮调控之后，往往甚至会出现楼市更大幅度的反弹，房价在调控中不断走高，这似乎已经成了规律。尽管今年4月份启动的楼市新政被喻为有史以来最严厉的调控，但对楼市的影响主要体现在成交量上，而消费者最关注的价格并没有出现大的调整。
　　那么，何以会产生这样的结果呢？其实本刊在此前已经提出了这样的观点，那就是调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更难以改变楼市长期向上的趋势。其中购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，房价的上涨趋势都难以改变。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要M2继续这样增长，房价就难以下跌。
　　对此现象，在日前由中国平安主办的"平安财富论坛"上，知名经济学家巴曙松就指出，"从改革的角度来看，楼市调控如果不在调控方式、运作机制、融资方式上做大的改革，房地产市场想取得中长期调整效果不容易。"巴曙松建议，相关部门要改变此前银根、地根为主导的调控方式，如管住信贷、放开金融，维持开发商平稳的现金流，让楼市自身的发展规律发挥作用，从而避免楼市的大起大落。　证明备齐全 买房享优惠
　　提要：楼市被调控，但鼓励自住需求政策仍然存在，因此符合条件的购房者可获得不少优惠。但这需要提供各种证明文件，以表明自己符合优惠的条件。
　　买房的时候，千万不要忽略证明文件的作用，加以合理利用，好处不少。买房过程中，有没有相应的证明，其购房开支差别不小。对外地人购房而言，如果无法提供税单或者社保缴纳单据，即使是购买首套房，也会被商业银行当作二套房对待，首付成数提高不说，利率水平还要上浮，购房成本大幅提高。
　　业内人士表示，自今年4月份开始针对楼市实施调控之后，证明文件在买房过程所能起到的作用越发明显。比如有些证明能够使得购房者尽快获得贷款审批，有些能够节税，有的能够降低购房开支。
　　有证无证区别大
　　郑先生决定在两个月之后再买房。等待观望是常态，大多数购房者目前都选择等待市场形势明朗之后再做决定。不过郑先生不属于这个群体，他其实早就准备买房了，考虑到不久就要把老婆小孩从老家安徽接过来，租房住要面临经常换房的情形，拖家带口的实在是太麻烦。
　　但现实情况却让他必须等待。虽然此前郑先生曾在上海工作过一段时间，但此后他曾经离开过一段时间，而直到去年年底才重新回到上海，因而无法提供一年以上的纳税证明。有熟悉政策的房产经纪人告诉他，如果不能提供相应证明，只能当作外地购房者对待，那么其结果是首付比例增加，而且利率水平也要提高。好在不用多久，郑先生在上海的工作时间又会积满一年，因而在申请房贷时能够提供一年以上时间的税单，可享受本地人同等待遇。
　　其实，类似于纳税证明文件影响买房的情形还有不少。比如首套房证明可确保购房者享受购买首套房各种优惠政策，如税费减免、贷款利率予以一定幅度的下浮等；更高的学历证明，以及高收入执业资格证书等，也能让银行"另眼相待"。总之，在买房过程中，适当发挥这些证书的作用，可确保购房者享受到不少实惠。
　　变化因调控而起
　　这些变化都是楼市调控而引起的。上海汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔告诉，宏观调控对交易方式产生了不小的影响。他举例说，调控之前申请第二套房贷，只要自身资质没有问题，一般都会获得银行批准。而新政要求"认房又认贷"，只要有过购房史，即使目前仍无住房，也会当成二套房对待。
　　据了解，新政对房贷影响最大。如在此前，并未对外地居民购房行为实行限制政策，但新政要求严控投机性需求，因此外地居民的购房行为受到了一定程度的限制，如只有在提供一年以上完税证明，或者社保记录证明等前提下，才能享受到本地居民的同等待遇，否则，一律按照二套房贷对待，甚至拒绝放贷。
　　此外，购房优惠政策的区别对待，也使购房纳税环节产生了变化。新一轮调控之前，购买普通住房契税税率为1%。但现在除了少数情况外，如首次购买90平方米以下的普通住宅契税税率为1%，其余的都已恢复到1.5%。
　　另外，目前购房还特别强调诚信保证条件，即要求购房者提供结婚证书、户口本等能够证明其家庭成员的证件。商业银行也会要求购房者做出首套房承诺，填写"诚信保证"，声明为首套房。
　　有证买房好处多
　　根据现行政策规定，买房时若具备相应的证明文件，无疑会获得更大的实惠。据了解，在买房过程中，涉及到的证明文件主要包括身份证、户口簿、结婚证（单身者需单身证明）、收入证明等，如果是外地居民，则另需提供纳税和社保证明等；当然，提供诸如学历、执业资格证书，在申请房贷时能够获得加分；而如果是婚前合作买房，为防止日后感情生变而产生财产纠纷，还需准备财产公证证明。
　　纳税文件可省钱 对于外地居民而言，如果能够提供一年以上的当地纳税证明或者社会保险缴纳证明，在办理贷款过程中能够获得不少实惠。
　　此前国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提到，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。但了解到，因为这条政策的弹性很大，因此目前有少数商业银行采取了一种变通方式来执行这项政策。
　　如有商业银行并未将不符合条件的非本地居民拒之门外，但贷款购房的成本会大幅提高。倪岱尔透露，针对暂未达到条件的非本地居民，有商业银行会适当提高按揭门槛，参照二套房贷政策来放贷，要求首付比例达到5成，利率在基准利率水平上浮1.1倍。这些变化无疑会加重购房成本开支。
　　我们可以通过比较来看两种情形下的利息成本。业内人士介绍说，目前向商业银行申请房贷，如果是第一套房，基本上可在基准利率基础上下浮0.8倍，年利率为4.75%，而如果上浮1.1倍，年利率就要达到6.53%。假定贷款额度为100万元，贷款年限为20年（等额本息还款法），在前一种情况下，利息总开支为55.12万元，而后一种情形则达到了79.33万元，两者之间相差24.21万元。
　　首次购房证明可节税 购买普通住房，在契税方面可获得相应优惠，不过业内人士表示也要在取得相关证明的前提下才能享受。
　　政策规定，首次购买90平方米以下的普通住宅，还可以享受到1%的优惠契税。目前购买普通住宅契税税率为1.5%，如果无法拿到首次购房证明，则意味着即使是购买90平方米以下住宅，也得按照普通住宅的1.5%契税税率来缴税。
　　上海"我爱我家"权证部经理渠福琴介绍说，首次购房证明需前往交易中心办理。买家只要带好房屋交易合同和有效身份证件，到交易中心办理窗口领取首次购房（查阅）证明（兼查阅申请及承诺书）并填妥合同编号、建筑面积、住房情况等相关内容，而后材料会送到市房地产交易中心，通过审核后即可领取证明。
　　加分证件勿忽视 为了证明购房者还款能力强，有人在申请材料中附上学历证书、执业资格证书等，这种做法也有其合理之处。
　　倪岱尔表示，虽然学历证书、执业资格证书等并非银行要求提供的证明文件，但它能够从侧面证明房贷申请人目前拥有一份好工作，而且其在职场的上升空间较大，因此能够获得不错的印象分，而在目前房贷收紧的情况下，银行会优先考虑这些资质更好的人群。
　　业内人士表示，学历证明最好是本科以上，而执业资格证书，目前社会上比较认同的高收入如律师证、注册会计师证等等，都能够得到银行的认同。不过业内人士提醒说，并非所有的证件都有用，目前社会上也有不少证书，对于一些知名度不高，而且对职场帮助作用不大的证书，在申请房贷时毫无帮助。
　　证件信息提前核对 证件信息是否一致，为了避免在购房过程中带来不必要的麻烦，购房者需提前核对。
　　购房过程中所需要的证件包括身份证、结婚证、户口薄等自己提供的证件，如果有未成年人，还需提供出生证明，所有文件上所记载的信息必须一致，否则在交易过程会碰到诸多麻烦，轻者拖延交易时间，重者可能使交易过程中断。
　　业内人士表示，比较常见的是结婚证与身份证信息不符。老一代结婚证为手写，出现错别字的概率不低。此外，二代身份证号码与老的结婚证号码位数也不一样。因此建议购房者在在准备购房前，把身份证、结婚证上的名字，以及出生年月日核对一下，如果出现差错的话，需要让颁发结婚证的民政局出具证明文件，以此证明信息不一致的一方，为同一人。