今年天河北一带公寓租赁行情火热，使业主心态更加坚定，图为中怡城市花园。
　　滨江东楼价高出租回报率一般。
　　2007年与2010年都是"政策年"，高位入市买家不必哀叹时运不济
　　新政百日回望
　　2007年首次出台"二套房贷"政策，楼市由此逆转；2010年4月，政府推出加强版的"二套房贷"政策，楼市迅速掉头转下。投资者手持摸高入市的"蟹货"，别有一番滋味在心头。在新政百日到来之际，采访了多位地产界资深人士，对比两个"政策年"对市场影响的异同，并为手持"蟹货"者提供心理建设的贴士。
　　调控效果：
　　2010年显效更快
　　合富置业专业人士分析，2007年和2010年可谓都是"政策年"，相同的是政策出台后均会遏止了炽热的炒风，同时令市场交投转淡，买家因看不清后市的走势而出现观望情绪。不同的是，2010年政策出台后市场交投放缓、观望的时间来得更快，政策成效可谓相当快显效。
　　地产人士表示，在2007年高位入货的买家只有少数能在年底前卖出套现，其余未能及时出手的"蟹货"则无奈改为"长线放租投资"。坚持持货的人不一定取得完美结局，有的人倒在"黎明前的黑暗"，在2009年春节前后"壮士断臂"，错失2009年的地产"大牛市"。坚持到最后的人最终在2009年楼市回暖的时候"解套"，获利超过30%以上。满堂红滨江东分店店长丘源花告诉，她认识一些滨江东的炒家，他们在2007年高位入市，部分在2008年平手或微蚀离场，后来他们看到2009年楼价急速上涨，后悔提早出货，赚少30%~50%。
　　幸运之处：
　　至少享受到了七折利率
　　方小姐在今年4月新政出台前的3月底购入顺德碧桂园一个129平方米的大单位。她是首次置业者，购买超过90平方米的房子还可以享受到利率下调30%的优惠，为此方小姐感叹："就算是买贵楼，但至少可以从银行贷到钱，首付才两成，而且可以享受到利率7折的优惠。"从按揭业人士了解到，方小姐的确是新政出台前最后的"幸运儿"，根据房贷新政，首次置业者购买90平方米以上的房子，首付已提高到30%，而且能够获得7折房贷优惠的人少之又少。
　　李小姐在2007年"二套房贷"政策出台后因改善居住环境而购房，当时她被迫忍受利率上浮10%的高息。她告诉，当时她贷款的时候，不需要写家庭住房套数的承诺书，只要首付给得起而且月收入过关，银行都可批贷。现在的改善型置业者比李小姐"倒霉"多了，根据2010年加强版的"二套房贷"政策，"二套房贷"申请者要给五成首付，比2007年的"二套房贷"者要给多一成，利率同为上浮10%以上。
　　中原地产潘婉霞表示，直至4月中，部分三套房贷的客户依然可以从银行申请房贷成功，而最近一个多月来关于三套房贷停贷的消息不绝于耳。目前市场上购买力并非缺乏，而是不能从银行贷款买楼而已，从这种意义上来说，新政出台前可以房贷买到楼的人，也算是幸运的。
　　持货时间：2007年"蟹货"两年解套，2010年未知
　　合富置业人士表示，不少投资者经历2007~2009年楼市波动期后，对新政来袭表现得相对镇定，仅有小部分"急用钱"的业主降价抛售，即使在新政前入货的投资者也不会立刻"斩仓"，反而会采用"以租待售"的方式等待下一波楼市上涨潜力释放。
　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，目前仍不能判断2010年新政前入市的买家是摸高入市，因为新政出台3个多月，楼价变化不大，但成交量急剧下滑是千真万确的事。2007年高位入市的人士因金融海啸的影响而止损出货，错过2009年的高位。潘婉霞表示，当时2008年楼市低迷，谁也看不清未来的前景，就算是2008年10月中央出台房地产救市政策，也是延至2009年3月开始才见成效。
　　潘婉霞表示，2007年高位入市的人因看淡后市而出货，相比之下，2010年持货的人士心态更强，希望可以等到下一个楼市上涨的周期。他们认为目前没有什么因素要促使自己降价出货，首先通胀威胁未解除，经济大环境向好，与2008年金融海啸"逼到埋身"的情况大不相同，故此目前虽然成交量大跌，但楼价至少还"坚挺"，这种买卖双方博弈的状态暂时还很难打破。
　　短炒变长揸：2010年回报率大大低于2007年
　　合富置业统计数据显示，2007年长线放租投资回报率在5.2%左右，而2010年尽管租金水平有轻微上升，但由于楼价上涨持续时间和幅度均大于租金，因此长线出租回报率平均只有3.9%。尽管如此，不少投资者认为楼市还有上涨潜力，即便现在要守一段时间，但总会有回暖的一天，因此会采取"以租待售"，一边赚取每月稳定的租金收入，一边等待合适的出售时机。
　　据合富置业经纪刘先生介绍，天河北一带的公寓是投资者青睐的投资产品，今年年初有不少投资客入市，但多为中长线投资，看中的是该区较好的租金回报率，即便新政出台，但对中长线投资者来说，目前火热的租赁行情使业主心态更加坚定。特别是天河北一带公寓的投资者，因公寓资金投入少，长期持有不会造成太大资金压力，加上租金回报收益可观，有望在一段时间内有持续上涨的空间，因此，投资者不会选择此时抛货，反倒有投资者陆续物色合适的公寓物业投资。
　　据合富置业经纪郑先生介绍，老城区一带的投资客很多会选择持有而不会急于抛货，原因有几方面，首先，老城区发展相当成熟，拥有很多配套，交通的完善已令物业具有一定的价值，通常会供不应求，因而很多业主并不担心物业贬值。另外，老城区始终是城市人口密集区域，无论房屋租赁还是二手交易都比较畅旺，根据每个小区自身的条件，价值偏移不会过于严重，会受到较多买家的关注。再者，老城区内刚性需求较大，很多小区居住氛围较浓，盘源紧俏，在刚性需求的压力下，即便在新政影响下，只要价格合适的物业也会很快成交。几方面的因素成为新政入市的投资客有力支持。
　　满堂红丘源花表示，新政出台后滨江东投资者依然有入市，看中的是长线持有的租金回报率。如蓝色康园60平方米左右的小两房，市场价100万~110万元，以往月租金为2500元左右，现在3000元以下都找不到了；以前投资回报率约为3%，现在升至3.6%。