黄埔大道上的商铺拍卖单价不到2万元！这个价格令人心动，但专家表示，投资裙楼"场内铺"的风险非常大，如果位置不好或整个商场运营不好，商铺可能租不出去，转手难度也会比较大，投资可能血本无归。
　　该拍卖标的是天河区黄埔大道161号富星商贸大厦一楼19C铺，建筑面积为47.91平方米，参考价为886527元。拍卖公司告诉，这个商铺有房产证，且交吉拍卖，不过业主欠了9万多元的管理费，由于欠费多年，还有19万元的滞纳金，但可能可以跟管理处协商做一定的减免。
　　周边人流量不大
　　来到现场看到，富星商贸大厦正对黄埔大道，对面就是珠江新城，距离公交车站也不远。该大厦低层是裙楼，其中一楼的部分临街商铺以及二三楼都租给一家医疗机构使用。
　　拍卖标的位于一楼，但不是临街铺，位于大堂进去后靠左侧的位置。
　　在管理处了解到，由于人流非常少，拍卖标的实际只能做办公用途。负责出租的王先生告诉，作为写字楼出租的话，租金最多不超过90元/平方米，那么拍卖标的最高租金也只有4300元/月左右，按照参考价计算，出租回报率只有5%左右，况且能不能租出去也是个问题。
　　裙楼统一规划很重要
　　"投资这种商铺的风险是非常大的。"满堂红地产商铺部负责人郭海波表示，"场内铺"的选择首先要看商场所处位置，以拍卖标的为例，黄埔大道虽是主干道，车流量非常大，但大多只是路过，周边商铺的人流量却并不多。
　　郭海波介绍，黄埔大道两边的临街铺租金以及出租回报率并不高，小面积单位的租金大概在200元/平方米/月左右，而大面积单位租金可能在150元/平方米/月之间。一些商铺当初的买入价格在30000元/平方米左右，出租回报率也只有6%左右。而目前出售的一些商铺达到60000元/平方米，回报率更低。
　　"除了路段之外，这种商业裙楼项目统一规划运营也至关重要。"中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩表示。一般来说整个商场要进行整体的规划运营，如包装成为专业市场、零售市场等，才能形成规模，吸引人气。如近期市二宫旁边一个新的婚纱市场正在招商，便能够借助已有的专业市场的人气。