蜗居族 漫画 马勇

　　法眼聚焦

　　随着房价的不断飙升，进城一族人员的增加，租住“蜗居”成了许多无法承受购房之重者的无奈选择。其实，即使是在这一无奈之中，因租赁合同引发的纠纷也在不断增多。笔者作为法官收集的以下案例，或许能对正在租住“蜗居”或准备租住“蜗居”的读者有所启示。

　　彼此磋商，当心特殊条款

　　【案例】 2009年1月，新婚燕尔的李湘夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定：“房东因特殊需要，有权提前解除合同，且不承担任何违约责任。”李湘当时虽对房东执意要写上这一条“不平等”内容有些反感，但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋，而自己的租期又不长，相信不会有什么变故，便没有过多深究。谁知，2009年9月，房东以儿子次月回来结婚为由，要求李湘退房，并按实际居住时间结清房租。交涉中，彼此发生激烈争吵，李湘见无法继续居住下去，表示同意退房，但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李湘提前搬出房屋为由拒绝。令李湘没有想到的是，法院竟以该“不平等”条款的内容有效为由，驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。

　　【法律点拨】 对于合同条款的无效情形，一方面，合同法第五十二条、第五十三条分别规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、“合同中的下列免责条款无效：(1)造成对方人身伤害的；(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”很明显，本案并不属于上列情形。另一方面，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李湘主要权利之处，但明显不具备格式条款的要件，当属有效。

　　本案的教训告诉人们，应仔细阅读、斟酌合同条款，慎重判断其内容是否公正、合理，是否危害自身权益。