房地产调控政策密集出台，今年最为热门、收益相对较高的房地产信托理财产品当然也没有逃过监管层的眼睛。从我市部分银行获悉，因为开发商难以达到银监会所要求的"四证"齐全，房地产信托计划已经暂停发行。不少投资者关心的是，原来发行的房地产信托产品目前大多还未到期，预期收益能否实现？
　　开发商融资捷径被堵
　　"我行已经暂停发行各类与房地产有关的信托+理财计划，因为银监会对房地产企业融资勒紧了缰绳，开发商原来通过信托融资的捷径被堵住了。"我市一家国有大银行支行负责人王先生昨天向透露，"从去年底管理层就收紧了房地产开发贷款，开发商借道信托，其实是一种低门槛的融资方式，要拿到开发贷款，必须四证齐全，但信托不需要这么严格。如果开发商暂时只有两证，用土地证、在建工程作抵押，银行和信托公司就可以联合面向投资者发行信托计划，这些融资为开发商提供的是过桥资金，等到开发商四证齐全了，就可以拿到开发贷款，支付投资者购买信托产品的本金和收益。"
　　王先生称，按照银监会近期的要求，开发商通过信托融资也必须四证齐全，开发商或其控股股东应具备二级资质、项目资本金比例应达到国家最低要求。"如果四证齐全了，开发商就可以拿到开发贷款了，没必要以更高的成本走信托这条路"。

　　已发行产品风险显现
　　就在今年一季度，房地产信托产品还是理财市场的热门，因其预期收益率高于同类产品，而且房价一路上涨，市场一般认为这类产品是安全的。

　　我市一家股份制银行的信贷主管告诉，银行发放贷款要占用信贷指标，而且要向银监局定期上报，但如果做银行和信托公司的理财产品，可以不必上报。这些资金多为银行向他们的储户介绍的投资产品，而不是通过银行发放出去的贷款。由于信托贷款类产品属于理财业务，最终产品表现均由投资人承担，不计入银行资产负债表，所以银信理财不进入银行的资产负债表，从而达到了规避监管的目的。

　　公开信息显示，今年1月和2月，银行和信托公司发行的房地产合作理财产品分别为76款、77款，而3月份一下猛增至120款。从资金量来看，一季度明确投入到房地产的银信合作产品就在1000亿元以上。

　　房地产信托产品一季度的平均预期年化收益率达到了7.52%，在信托产品中占据主流地位。但是，由于4月份房地产调控政策密集出台，这类产品的风险已经显现，首先是多款涉及房企股权的产品，随着地产股票的暴跌，不仅预期收益难以实现，由于这类产品都是非保本浮动收益，投资者很有可能亏损；另外，以土地和在建工程作为抵押物的信托产品，因为楼市成交量萎缩和价格松动将导致抵押物市值下降，运作中的项目因紧缩政策而无法持续，必然会影响到投资于这些房地产项目的信托产品，其收益也难以达到预期，至少在产品存续期内政策风险有增无减。

　　尽量避开"涉房"产品
　　今年一季度信托融资规模大得惊人，监管层已经意识到信托成为向房地产业输血的新工具，因此收紧了信托融资的口袋，而且准备将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内，房地产信托一下子由高烧坠入冰点。

　　昨天走访我市多家银行网点，询问是否有正在发行的房地产信托产品，工作人员均表示没有。

　　业内人士称，房企融资压力越来越大，下一步市场有可能推出规避监管的"创新型"信托产品，考虑到房地产市场面临的不确定性，投资者在购买理财产品时应尽量避开"涉房"产品。在购买信托产品时，应注意产品的风险控制条款，看清楚理财产品合同是否保本、是否有第三方担保、资金投向何处等。目前来看，有第三方担保的产品比较少，如果是通过股权质押、政府信用担保的产品，风险要相对小一些。