中国住宅寿命只有30年――住建部一官员近日的这一论断，一石激起千层浪。无数已购房者、将购房者不由惴惴：当房屋老旧破损需要维修时，房屋维修基金足以支付吗？
　　可惜，调查了近30位购房逾5年的业主，几乎都不知道自家的房屋维修基金账户里有多少金额，几年来是增值还是亏本更是一问三不知。房屋维修基金成了被遗忘的理财角落。
　　200万元连存3年活期
　　家住闵行区的李女士近日收到银行寄来的一份账单，看后不由得大叫一声："傻呀！"
　　原来，她家1.7万余元的房屋维修基金去年利息仅60多元，显然，这是活期利息。经向有关部门证实，李女士所在的小区近150户居民的200多万元房屋维修基金，连续3年来竟全部是存银行活期，每年利息总收入仅7000多元。
　　200多万元维修基金竟连续3年存活期，是因为需要使用吗？确实，去年小区围墙加装铁丝网，动用了部分维修基金，每家每户支出了95元。整个小区近150户人家支出的房屋维修基金总计1.43万元，不到200万维修基金总额的1％。
　　李女士不由得懊恼：为了动用1％的维修基金，竟要99％的维修基金一起陪着存活期吗？如果把90％的维修基金存银行一年期定期，按2.25％利率计算，利息也超过4万元，平均每家每户可获利息260多元，扣除小区铁丝网围墙安装费用95元，还有多余利息170多元。而现在由于存的是活期，入不敷出，家家户户反要 "亏本" 30多元。况且，前2年小区没有动用一分房屋维修基金，为何200万元的维修基金依然是存利息最少的活期？如果不计算复利的话， 200万元定存一年，利息就是4.5万元， 2年就是9万元，而活期利息2年只有1.4万元，两者相差7.6万元。
　　业委会究竟是怎么管理维修基金的？又是怎么算账的？
　　维修基金算出不算进
　　向上海房屋维修资金管理中心采访后得知，这样的现象还不少。当前很多住宅小区房屋维修基金管理上 "算出不算进"，在需要动用房屋维修基金时，业委会程序比较规范，会与小区业主广泛商量讨论，发公告，发意见征求表，精打细算，获得绝大多数业主同意才会动用维修基金。但对于维修基金如何保值增值方面，算盘就打得少了，不少住宅小区的房屋维修基金常年存活期。
　　不少住宅小区房屋维修基金之所以存在增值速度慢、幅度小等问题，其原因主要有两个：
　　一是受政策规定所限制，房屋维修基金的管理安全性至上，增值只有两个 "钱途"：买国债，存银行。不能购买银行理财产品，不能购买基金，更不能涉足证券市场。
　　二是人为因素。有的业委会缺乏理财知识和技能，也有的业委会觉得多一事不如少一事，只要把维修基金存在银行就行，懒得动脑筋设计怎么存法才能利息最大化。由于反映在业主分账户上的维修基金多则一二万元，少则只有数千元，不少业主也觉得犯不着为这点小钱多费心思，因此很少有业主会建议和督促业委会为维修基金增值动脑筋。
　　还有的是因为业委会换届，新业委会因为种种原因迟迟不能成立，维修基金处于无人管理状态。如闵行区一个别墅小区，由于房屋漏水，九成以上的业主在露台上搭建阳光房，被有关部门认定为 "违章建筑"。该小区业委会换届时，由于候选业委会成员均存在违章搭建现象，而无当选资格，因此该小区无业委会状态已经超过半年，房屋维修基金由物业暂管，物业无权决定数百万元的维修基金怎么存法，多少该存一年期，多少该存半年期，只能统统存活期。
　　修修补补花销多
　　房屋维修基金增值速度慢、幅度小，最终吃亏的是业主自己。一个别墅小区建成8年后，原来的涂料外墙已经显得陈旧，物业曾打算动用维修基金将每幢别墅的外墙统一粉刷一遍，算下来每家费用近2万元，但每户的维修基金还不到2万元，结果这个别墅小区的外墙只能继续陈旧着。
　　房屋维修基金，又称 "公共维修基金"或"专项维修基金"，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
　　房屋维修基金的收取比例为总房价的2％－3％，缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。银行同时为每位业主设立分户账户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。
　　对于每家每户而言，房屋维修基金的金额并不多，但其承担的维修责任却不少。建设部和财政部在2007年底颁布的 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》指出，共用部位共用设施设备一般应包括的范围有：房屋的承重结构 （包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘 （计费电表除外）之间的供电线路等等。
　　按照规定，房屋保修期满后，公共部位和共用设施、设备的维修养护费用就该维修基金支付了，而一旦维修基金入不敷出，业主就要自摸腰包予以再次补充缴纳了。可见，房屋维修基金理财收益好，业主未来就可能少掏腰包；房屋维修基金理财效益差，业主未来就可能多掏腰包。
　　据了解，新房在5年内动用维修基金较少，业主还不大感觉得到维修基金捉襟见肘，而5年后，维修基金支出频率就增加了，此时，维修基金就会陷入家底薄的窘境。
　　维修基金理财有讲究
　　如果住建部官员所说的 "中国建筑寿命只有30年"是句真话，如果你不想在今后的日子里，一边当 "房奴"，一边不断补充维修基金，那么，每个业主，都应该像精心打理家庭财产一般，关注自家维修基金的保值增值，督促小区业委会理好维修基金这笔财。
　　上海房屋维修资金管理中心工作人员认为，尽管目前规定维修基金闲置时，只能买国债和存银行，但通过巧妙设计，还是可以争取收益最大化的。比如建成不到3年的住宅小区，由于需要维修的设施少，可以把维修基金定存银行3年期存款。 5年以上的小区，可以将维修基金分配成不同的比例，分别定存3年期、 1年期、 6个月和3个月。 对于随时需要动用的小部分维修基金，也不要存年利率只有0.36％的活期，而是可以存7天通知存款，年利率可达1.35％，利息是活期利息的3.75倍；而其流动性又不逊于活期存款。对于近期要用又吃不准具体使用日期的维修基金，还可以存定活两便。
　　一般而言，存期越短的维修基金，在维修基金总额中所占的比例应越少。但业委会设计维修基金存期时，还应考虑加息可能。在当前加息预期下，维修基金存3年定期就可能吃亏了，应该灵活设计。
　　增值钱途可否拓展
　　对于单个家庭而言，房屋维修基金是笔小钱，但对于整个小区，乃至整个上海而言，维修基金就是巨额资金了，目前纳入上海维修资金管理中心系统的住宅小区有4000多个，可以想见，全市的房屋维修基金总额将是多么浩大。理好这笔资产，让其在安全的前提下尽可能快、尽可能多地增值，无论对业主小家，还是对社会大家，都是有利的。为此，有识之士呼吁拓展维修基金的增值钱途。
　　据悉，本市目前执行的房屋维修基金管理办法是在2000年制定的，经过10年发展，理财市场已经发生了很大变化。上海银行理财产品设计专家程冰介绍， 2005年之前，理财选择途径少，钱进银行只有存定期。 2005年以后，银行理财产品开始诞生，时至今日，安全性堪与银行存款媲美的保本保收益理财产品不断增多，其收益高于同期银行定存，一般来讲， 1个月期限的年化收益率在1.9％左右， 3个月年化收益率2.1％左右， 6个月年化收益率2.2％－2.3％。其中，小银行的收益率稍高于大银行。而这类保本保收益理财产品其流动性又胜于银行定期存款，当前银行定存最短期限为3个月，而超短期保本保收益理财产品不到半个月，年化收益甚至高于3个月定期存款的年利率1.71％，比如浦发银行在今年春节前曾发行一款理财产品，期限仅10天，年化收益可达1.78％。
　　类似低风险的还有货币基金，其流动性不输于银行活期存款，今日赎回隔天资金到账，但年化收益率可达到2％左右。此外，国家开发银行发行的金融债和人民银行发行的央行票据，收益同样也高于国债。
　　但维修基金要涉足这些理财领域，还需要政策松绑。为此专家建议，上海应该尽快修订房屋维修基金管理办法，为维修基金增值拓宽钱途。
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　　"月月盈增强版"人民币理财产品（2010年5月）　"聚汇宝"B计划1001期2号港币产品　"鑫意"理财福通2010第八期　"聚财13号"（1003Ⅱ）人民币理财产品（813102）
　　银行
　　兴业银行 深圳发展 上海农商行 南京银行
　　币种
　　人民币 港币 人民币 人民币
　　销售期
　　04/29―04/30 04/16―04/20 04/12―04/16 即日―04/30
　　管理期
　　28天 1月 30天 12月
　　起始金额
　　50000元 60000元 50000元 100000元