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2010/3/31 19:29:25

  热点城市"租价比"跟踪调查证实楼市泡沫严重
  国土部29日公布了《中国城市地价状况2009》,其中首次明确"租价比"概念,这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据,被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。
  国土部所确定的租价比计算公式为:一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。而国土部认为,如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。
  据了解,包括我省青岛在内,国土部持续跟踪了国内六大城市的各类物业租价比的变化,数据显示,近五年来销售价格相对租金水平上涨过快。其中从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,包括青岛在内的另外5个典型城市租价比走势大体相同。这一数据也显示,从投资回报率上看,在国土部选取的6个样本城市中,其住宅租价比均低于5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益,明显低于正常投资回报率。
  济南租价比仅为3%低于公积金贷款利率
  与青岛同样,济南楼市也存在租价比低于4.5%的状况。以济南核心区2009年底一处新建小区为例,了解到,到2009年底该小区楼盘销售均价已经突破9000元/平米,也就是说该小区一套90平米两居的房屋总价要在81万左右。而济南一二手中介提供的数据显示,这个小区90平米房屋的出租价格每月在2500元左右,而按照这一数据推算,这一新建小区的租价比仅为3.7%,如果这套房产的投资者有房屋贷款,而这一比例不仅远低于5年以上5.94%住房贷款利率,而且比5年以上公积金3.87%的利率也要低0.17个百分点。而按照这一数据推断,凭借租金收益,这一小区住房要27年才能收回成本,业主是很不合算的。而山东中原的数据显示,3%是济南市住宅市场租价比的平均水平。
  山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为,房屋租赁市场较为稳定,用租赁收益与房屋总价格得出的比例数值,能部分反映出一个城市楼市的健康状况,并能反映出楼市发展的趋势。李铁岗称,不同城市之间租价比的比值是不相同的,"大城市,流动人口多的城市租价比值要高,反之则小",以济南、青岛为代表的山东楼市,租价比历来偏低,这说明我省的商品房销售价格偏高,但至于我省楼市是否存在泡沫,泡沫究竟有多大,还要具体通过成交量分析、空置率等等数据来综合判断。
  根据对包括我省青岛在内的国内六大城市进行的"租价比"数据跟踪调查,国土部门得出的结论为:热点城市楼市出现严重泡沫。
  我省有关专家认为,以济南、青岛为代表的山东楼市,"租价比"历来偏低,这足以表明我省商品房价格目前偏高。
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