日前，北京房地产调控又出新政，二套房公积金贷款首付比例上调至四成。自去年年底营业税“二转五”以来，京城房市调控政策可谓层出不穷，剑锋直指高房价。目前，前年为了刺激成交量所推出的各项优惠政策已基本淡出市场。政策淡出之年，房子还要不要买？要怎么买？本期，本报特邀资深房产配置顾问信义房屋(北京)业务区部经理施薇和大家一起探讨这个话题，分享购房经验。
供需矛盾源于早期购房成本低
2010年，北京房价能不能回调？近期，很多专家都在探讨这个话题，结论基本是一致的，政策调控造成成交量萎缩，但由于刚性需求强劲，供小于求的矛盾难以根本解决，价格将保持高位。
北京房子真的少吗？北京房子真的不够住吗？看着本应万家灯火时，一栋栋空置的高楼，恐怕大多数人很难理解，为什么北京房市有严重的供需矛盾？为什么业主宁愿空置，也不愿意出售？
对此，施薇认为，原因在于当初业主购买成本很低，而目前房价趋势不稳定。近几年，北京新房集中交房时间在2003年、2004年。当时由于受SARS等因素影响，房价处于一个相对低点，以通州为例，均价基本在3000-4000元/平米。一处普通两居室，每月月供也仅需1000-2000元，成本极低。如果出租的话，租金完全可以用于支付月供，如果不出租，持有成本也不大。在房产长期看涨的前提下，谁会在政策波动期卖房呢？
因此，房价高位盘整，是2010年北京楼市最有可能出现的情况。
最适合自住的房子涨价最快
什么样的房子涨价最快？我们脑海里可能会出现一系列词语。地段、户型、开发商……施薇给购房者支了一招——最适合自住的房子涨价最快。
乍听起来有些新鲜，其实是个很简单的道理。北京市场的刚性需求依然是置业者中占比最大的一部分。既然买房自住的需求最强烈，必然是适合自住的房源最抢手，升值潜力最大。因此，不管投资还是改善型需求，您考虑置业的时候，最好都当成自己要住来挑房。
小贴士
如何判断房源适合自住？
1)小区物业管理的优劣(停车、保安、保洁)
2)小区绿化面积
3)交通便利
4)明厨明卫
5)采光好，南北通透
互动话题——今年房子怎么买
出镜人物：周太太
家庭年收入：600万左右
计划购房款：500万
周太太，55岁，先生经营着一家机床销售公司。由于人脉畅通，生意一直不错。目前，他们在朝阳区有2处3居室，夫妻俩和儿子各住一套。在股市上摔了几个跟头，周太太决定还是把钱投资在比较稳妥的房产上。今年，她计划用500万左右投资房产。
施薇建议：
周太太的特点是年龄偏大，但经济支付能力较强。基于此，建议周太太全款支付。一方面避免贷款的困难，另一方面最大限度争取税收优惠。她有以下几个置业选择。
1)在朝阳CBD地区购买一处大户型房产，出租给外籍人士。
投资置业最重要的原则之一是就近置业，因为房产需要打理。周太太家在朝阳区，继续选择朝阳区购房，方便管理房产，也更加了解市场租价和出售价格。同时，朝阳区是外籍人士集中居住的地区，房屋出租给外籍人士，通常会保持非常好的房屋状况，避免装修被毁，增加装修成本。
周太太的500万，可以在位于大望路的金地花园或蓝堡购买一处150平米左右的2-3居室。如果出租，基本可以保证每月13000元左右的租金收入。
2)购买两个一居室小户型，出租给夫妻型租房者。
购买两个一居室小户型，从租金收入角度可以和一个大户型相媲美，也使得后期处置房产更加灵活。可以在市场好的时候先选择出售一套，随时根据市场动态改变投资策略。出租给夫妻型租房者是为了便于房屋管理。租客过多，会给房屋装修带来毁灭性伤害。
以乐成豪丽公寓为例，一套一居室目前约200万，两套共400万。一方面节约了周太太的购房成本，另一方面也可以更加灵活地进行房产配置。
出镜人物：张女士
家庭年收入：100万左右
计划购房款：100万
张女士，40岁，国企行政部门工作；丈夫，42岁，担任一家500强外企的技术经理。儿子15岁，在读高中。通过多年打拼，夫妻现在海淀区有一套100平米的住房。今年，先生发了年终奖金，张女士打算拿出100万投资房产。
施薇建议：
投资置业另一个重要的原则是要考虑家庭自住需求的改变。张女士的儿子今年已经15岁，有必要开始为孩子准备独立房产。因此，置业时要考虑到孩子未来读书、工作的便利性，推荐选择海淀交通便利的学区房。但由于张女士计划购房款只有100万，建议她选用商业贷款，按照四成首付预计，可选购250万以内的房产。
可着重考虑10号线、4号线地铁周围1-2居室。
出镜人物：刘小姐
年收入：10万元
计划购房款：20万元
刘小姐，29岁，至今单身，是典型的都市“白骨精”。她2005年贷款在通州买了房子，出租给一家公司，自己还是住在租来的公寓里。目前，刘小姐的租金收入可以覆盖大部分按揭款。随着收入的增加，刘小姐又动了买房的念头。今年，她想用手里的20万再投资房地产。
施薇建议：
由于刘小姐只有20万元用于投资，因此按照4成首付计算，可以购买50万元左右的房产。结合刘小姐的房在通州地区，这个价格，只有上世纪90年代的老房子和30平米左右的开间之类的房源有可能成交。综合比较来看，由于刘小姐打算继续出租，选择房龄较近的开间最为适合。而作为单身人士，刘小姐自住也是个不错的选择。
而贷款方面，由于只有30万元的资金缺口，刘小姐可以首选公积金贷款，享受更低的利率优惠。