一问房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成--2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
2月成交价无悬念上浮，同比涨五成--节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
折扣楼盘零星报到，最高达95折--新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
二手房增势减弱--上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点 七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:"上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。"
陈炜也表示："从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似"国11条"这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。"
不过高翔则有另外的想法："下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。"
二问投资客"调虎离山"？
自2009年底以来,中央政府连出举措遏制房价上涨过快的趋势,包括营业税征免年限从2年恢复到5年、二套房贷首付不低于四成等调控政策对投资客有直接影响,导致市场观望气氛骤起。2010年是否会让投资者失去信心，撤出上海呢？
现象
市中心楼盘换手率提高，跳价现象匿迹--来自利尊不动产的数据显示：元旦至今是传统淡季，一月份中心区二手成交量大幅下降70%。
温州客抛盘举动活跃--易居臣信市场研究中心透露，近期有不少温州人开始挂牌，挂牌量大约占总房源的三成左右。2005年开盘的黄浦众鑫城6号楼业主几乎都是投资客，其中80%左右是温州人，换手率较大，买进卖出几乎都是投资客。此外，仁恒河滨城、世茂滨江花园等投资客密集的传统高档小区，近期都出现不少温州客抛盘。不过从多家中介了解到的情况来看，抛盘尚属个案，并未有蔓延趋势。
观点 投资客不会撤出上海
在本次访问过程中，开发商普遍承认当前的调控政策对投资客是一个很大的打击。
"楼市仍然是整体向上的。房地产就像鸦片，一旦上瘾很难戒掉。考虑到通货膨胀因素和外资热钱进入中国对楼市的影响，尤其是热钱密集的上海，投资者占到不小的比例。如果物业税进入实施，对投资客是一个很沉重的打击。"华丽家族()股份有限公司营销总监方勇坦言。
与方勇观点类似，倪冰也认为今年楼市的调控政策会对投资客在上海的出手产生重大影响。"房贷审批收紧之后，首付提高，利率也提高，对首次置业者的影响较小，而对投资客则是雪上加霜。张涛也认为："房地产具有地域性，研究楼市，也需要从区域、城市甚至个盘入手，否则和演绎小说一样，很难说清楚。"在他看来，"上海楼市今年的波动将较小，交易量则会有所下降。不过今年投资客的比例会下降，对刚性需求的影响也非常大。"
而王俊琳则更为悲观地表示："自2009年二季度开始，上海的高档住宅成交开始大幅放量，优质房源已经快速消耗的同时，再加上2009年年底政府一系列调控政策出台激发了买方市场的观望情绪，目前的高档物业市场相对而言供需两弱。对于要买房的投资客来说，也许更关注海南以及其它有重大利好的二线城市。"
不过戴正芳则坚信："去年跟着地王走的部分投资客今年会落差很大，投资的话还是得买大盘的前面几期，这可以跟着标杆楼盘走。上海永远都有值得投资的楼盘。投资客不会撤出上海。"