2009年的股市楼市可谓风生水起，背后是政策之“风”和货币之“水”。新年伊始，政策风云突变，楼市要顺应国十一条的风向，还要面对央行上调准备金的压力。然而，政策风云的变化并非都是利空，详细解读，还有些很深的道理。

　　国十一条化解物业税利空

　　国十一条的内容可以简单概括为5项：增加供给、抑制投机、加强监管、安居工程及地方负责。值得一提的是，前期在某些媒体空转了好久的房地产行业最大利空——物业税，在国十一条中却只字未提。

　　站在购房者的角度，美国人买房缴财产税，按美国加州1.3%的税率，51年所缴税款超过了买房的全部本金，不少新区还要再加1%，按2.3%的税率计算，只需30年，房产投资的本金就归零了，美国很少有人把房地产作为长期投资的工具。坦率地说，笔者一直没弄明白中国的物业税是什么概念。如果指财产税，那么开征物业税的前提是要搞土地革命，先要让国有土地私有化，否则就是一个悖论，等于让扛长工的农民替地主缴税，让住酒店的旅客在房费之外为酒店纳税，这个悖论说到哪里也讲不通。此外，开征任何新税种，依法都要经过全国人大的核准，未经人大审核就模拟开征物业税的空转，在法律上来说是空穴来风。

　　假设不搞土地革命，房归房，地归地，房主缴房子的财产税，地主缴土地的财产税。这在理论上似乎是可行的，但若把账算清楚，开征物业税就会使中央财政破产。假设征收2%的物业税，房子占1/3，土地占2/3，据不完全统计，中国城镇的房地产总值(包括工业和商业地产在内)约300多万亿元，以此为基数，中央财政每年要为价值200多万亿元的土地缴纳4万多亿元的税。虽然同时还有各类房产主上缴的1万多亿元，国家作为土地拥有者的净纳税额每年还是有3万多亿元的缺口。国家缴税虽说是左口袋交给右口袋，但由于税种不同，用途不一，国家还是要依法规定税收预算收支。现在中央一级财政已经入不敷出了，哪里还能单列出3万多亿元国有土地的物业税支出呢？

　　所以，国十一条化解了物业税开征空转的威胁，这仿佛是一块石头落了地，应理解为一大利好。本轮调控的目的是遏制房价的过快上涨，保持房地产业的平稳均衡发展，调控的基调是降温，而不是熄火，这是理解和执行国十一条的重要前提。

　　调准备金率剑指高房价

　　自20世纪80年代开启商品房市场以来，城市住宅价格基本上有年均14%～15%的上涨。从长期的趋势看，房价持续上涨的原因，首要是央行的超额货币供给。若以央行的广义货币(M2)增速减去中国的GDP的增速来计算，超额货币的年均净增长速度高达14%以上，因为M2速度为年均23%，同期GDP的增速年均8.9%。