■支招
　　"国十一条"出台,东莞市场的观望情绪日渐上升。目前,市场上的游动资金一部分"改行"做起了股票,另一部分游资已经悄然从原来的普通住宅领域"脱身",转而把目光瞄上了商铺这一块市场。
　　投资商铺的收益大,但风险也大。当前,大部分人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成,且大多通过出租收取租金来还贷,而一旦遇到市场变化或其他各种情况,导致租约提前终止,投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。理性的投资人应该科学测算未来现金流量并对这些现金流有足够的风险评估,才能对潜在的投资机会给出正确的排序和判断。
　　房地产投资者郑先生有着20年的投资经历,他建议买商铺要慎之又慎。
　　关键点选对购买时机
　　首先要做的事是了解市政规划,确认区域发展。由于商铺对于环境非常敏感,因此投资者必须对商铺未来的环境有深入的了解,以保证商铺本身日后的价值提升。其次是把握最佳的买卖时机。郑先生认为,在商铺周边商业状况稳定的前提下,租金将平稳上升,升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升,等升到最高点后,同租金一样是直线发展。
　　商铺投资成功的重点在于长期收益。投资者在租赁时,不能只从租金的角度选择租客,而是应该对租客的资质、背景、业态以及履行能力进行考察,尽量选择优质租客,以获得长期的有保证的租约。同时,规范的管理、统一的招商可以满足投资者多方面的发展需求,才能提升商铺的品牌,实现投资者的经常性回报。
　　现在,许多开发商为了将商铺卖出去,虚炒一些概念,但最终却无法实现。买商铺,决不要被开发商的概念所蒙骗。
　　关键点看准政策
　　商铺投资能否成功,对政策的研究是一项十分重要的工作。如果政府对某个地段的业态有种种的限制,那么这个地方的商铺的租赁效果和升值空间必然受到较多的限制,投资时要予以关注。
　　比如能不能做餐饮,能不能做特殊行业,一般政府都会有规定。投资商铺并非把钱拿出来买就结束了,而在购买之前还要了解各类政策,尤其是环保、工商等部门的相应政策,投资者都要了解清楚。
　　盯紧政策,关注的是其对于所要投资商铺的发展空间的影响。同样是餐饮业,有的地方限制,但有的地方就具备经营的条件,从而对餐饮行业形成了聚集效应。
　　关键点掌握市场行情
　　一个店面值多少钱,是由它的租金水平所决定的。在购买之前,要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解,才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平,以此决定商铺的规模大小。如果商铺位于繁华地段,今后入驻的可能都是一些规模较大的商家,在这种地方,面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于社区内,今后引进的可能主要是为满足居民基本生活需求的行业,这种行业需要的商铺的面积大小和能承受的租金都是有限的,因此在社区里购买小型的商铺比较合适。