文前提要：个人住房转让营业税免征时限由此前的2年调整为5年，这将使得卖方交易成本大增。为达到避税目的，北京、上海等地有不少人采用提前申税的方式来避税，业内人士提醒说要小心留意其中的风险。
个人住房转让营业税的免征时限由2年恢复到5年，在2009年末引发避税大潮。据了解，京沪等地的部分二手房买家为了能够降低交易成本，最近明显加快交易进度，力求在2009年12月31日之前完成过户手续，以便能够节省一笔数目不小的营业税支出。但如果按照正常程序来办理一系列房产买卖手续，至少需要一个半月的时间，还有人采用提前申报营业税的方式来达到避税的目的。但专家表示，这种避税方式存在一定的风险，这需要买卖双方注意。
房贷政策 抢搭政策末班车
上海的刘先生最近一直在忙活着卖房的事。前几天，一条与房产有关的新闻让他更加感到紧张了起来。12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。刘先生准备卖出的这套住房是他在2006年5月份购买的，至今尚不足5年，如按照去年底公布的政策标准，转让时可享受营业税免征优惠政策，但如果交易过户时间拖到明年，免征时限恢复到5年的正常水平之后，这套住房离免征标准还差不少时间，这也意味着交易成本将加大，所以他想抢在优惠政策调整之前完成交易。
其实，目前二手房市场上像刘先生这样抢搭政策"末班车"的人并不少见。了解到，京沪二手房市场上，目前兴起了一股"避税潮"。从北京链家地产、中原地产等知名中介公司了解到，目前北京二手房市场上有不少买家明显加快交易节奏，就是为了能赶在31日之前完成纳税程序。
上海同样也存在这样的情形，从上海美联物业、我爱我家、德佑地产等中介公司门店了解到，有不少卖家也在想方设法来加快交易进程，以便赶在新年到来之前完成交易。此外，在刚刚过去的一个周末，前往各交易中心过户的人数明显增多，比之前至少多出五成，不少交易中心增开办理窗口以应付突然增加的业务量。
受影响的二手房源所占比例并不小。21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下门店的抽样调查显示，目前上海二手房成交中2至5年的房源在各板块中多在5成以上。北京链家地产市场部主任王志伟也表示，这类二手房源在北京二手房市场上的比例也至少占到三成。受政策调整影响，近期2年至5年的房源挂牌量剧增，据上海美联物业市场部对旗下部分门店抽样调查统计，此类房源占到7成左右。
时限调整差别大
虽然到目前为止，二手房营业税的征收方式尚未明朗，但可以肯定的是，随着二手房营业税时限的调整，不少二手房的交易成本将会增加。
营业税的征收标准其实也曾经过数次调整。就上海来说，在2005年国家对房地产市场实施调控之后，在当年6月1日后，针对购买不足2年出售的住房全额征收营业税。一年之后调整为个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。高额的税费使得很多"炒房客"放弃短炒模式，变为长期持有。而2008年底的"救市"政策则大大削弱了该税种对炒房的限制作用，规定只对不足2年的二手房征收营业税，优惠时限为一年，即今年的12月31日。
那么，营业税的调整会使交易成本增加多少？我们以实例来说明。刘先生买入这套住房时，花了42万元，位于内外环线间，目前这套小两房市场价已经达到103万元，按照当前住房评级标准，仍属于普通住房。在优惠政策执行期间，刘先生并不需要缴纳营业税。但免征时限调整之后，刘先生应缴纳营业税。
不过由于目前尚未公布相关执行细则，征收方式还不明确，即到底是全额征收还是按照差额来征收。如果按照全额征收，那么刘先生出售这套房产将要承担56650元的房产营业税；如果按照差额征收，那么交易税一项为33550元。由此可见，不管是全额征收，还是按照差额来征收，卖家都要承担金额很高的税费。