刘先生夫妻俩正值事业高峰期，收入较多，资产殷实。儿子今年5岁，明年就要上小学，为了让孩子受到更好的教育，夫妻俩决定在教育资源相对较好的地区再购置一套房。目前，他们看中了一套市价为300万元的“学区房”。

　　家庭状况

　　资产：

　　刘先生，45岁，某民营企业职业经理人。刘太太，40岁，某企业财务人员。他们在城东有一套100平方米的房子，市值约为150万元，已还请贷款。另有一套60平方米的公房，市值约为70万元。若两套房出租，租金分别为4000／月和1500／月。定期存款70万元，基金20万元，股票10万元。

　　收入／支出：

　　刘先生目前每月收入2万元，刘太太为5000元。每月家庭支出约为7000元。

　　保障：

　　夫妻俩有基本社保。无商业保险。

　　理财需求：

　　1.如果他们要购置这套学区房，该如何规划？是以房换房，还是以租养房？如贷款，如何贷款最符合他们的实际情况？

　　2.在购置学区房的同时，家庭财务还要做怎样的规划？

　　家庭财务状况分析

　　刘先生家庭的净资产为320万元，无负债。每年可结余资金为23.4万元(若将100平方米住房自住，60平方米住房出租)。通过分析资产负债和收入支出情况(见表1)，可以看出，目前刘先生家庭的收支较平衡，财务状况比较健康。最大的问题是家庭储蓄率偏高，资金不能有效运转，实现增值。其次，流动性比率严重高于参考值。另外，保障计划中只有基本的社会保险，明显缺乏充足的保障。

　　表1 家庭财务分析诊断表

　　


　　注：流动性资产是指现金及现金等价物。

　　刘先生为他的孩子准备在市区购买学区房的目标十分明确，按照理财目标的重要程度来进行分类：重点为住房规划，然后是其他方面的理财规划。

　　购房规划

　　所谓学区房，就是指在指定区域内购房，其购房者本人的子女可就读区、市、省级重点学校。一般该区域多为二手房，价格要高出同区域的普通住宅20%左右。

　　刘先生希望在市区购买一套价值300万元的学区房，在不全部卖掉现有两套住房的情况下，依照相关规定，首付不得少于40%，各档利率上涨10%。即120万的首付，贷款20年期，年利率为6.53%。