在西方发达国家，以房养老模式已为多数的老年人所接纳，已是一种成熟的养老保障机制。
　　典型的以房养老是指拥有住房的老年人将房屋的产权抵押给银行或者保险公司等金融机构，金融机构根据该房屋产权的价值量定期向老年人支付现金，并维持到其生命终止的一种养老方式。俗称"倒按揭"。
　　随着社会的不断发展，这种养老方式也正在不断地走入我国老年人的养老选择视野之中。主要有以下三个原因：第一，住房商品化使得购房者拥有独立的房屋产权并能以自己的意志处理这种权利，这是以房养老得以实施的物质基础。第二，人口老龄化问题日渐突出，这就使得养老资源的代际转换的矛盾日趋严重，老年人不得不另辟蹊径，挖掘新的养老资源。第三，养老方式多元化也在为老年人的养老生活提供多种保障途径，而以房养老又是其中的一种。可以说，从以房养老概念的提出到实施，在我国已初具社会条件。
　　为何难以形成规模但是，以房养老尽管受到了各种关注，却始终难以在我国形成规模，其中缘由究竟为何？笔者进行了一次小规模的"以房养老认同度"的调查。调查采取分层抽样的形式，将样本划分为60岁以上已退休居民（A组）及45至60岁未退休居民（B组）分别进行随机抽样问卷调查，进行分组的原因主要是观察不同年龄阶段的人群，对于以房养老模式的认同度及其发展趋势。本次调查一共填写了200份问卷，其中A组有效问卷98份，B组有效问卷100份。本文对这198份问卷按组分别进行了分析。以下是各组的数据。
　　A组：A组共调查98人，平均年龄67.7岁，该组问卷可分为两部分，第一是受访者对以房养老模式的认同态度及其原因，98人中有37人对"目前愿意尝试以房养老模式"持肯定态度，占总数的37.75%。第二是调查受访者目前的个人生活状况。即：（1）是否拥有退休养老金的收入。（2）是否拥有子女的定期生活补助。（3）是否个人拥有两套及以上住房。回答"是"的样本分别占各自总数的95.92%，36.73%，8.20%。而对于以房养老的认同态度则如下表所示：
　　我们可以发现"拥有养老金的老年人"对是否愿意接受以房养老的意愿倾向并不比拥有子女定期生活补助的明显，前项两者的比例为35：59；但"拥有子女定期生活补助"的老年人中，对于以房养老的接受程度却呈现了明显分化的状态，达到了7：29。而一个很有趣的发现是，通常认为最有可能愿意尝试以房养老的"拥有两套及以上住房"的老年人，却同样在本次调查中呈现出几乎均衡的分布，选项中两者的比例为4：4。
　　A组数据中的受访者对于以房养老的接受程度并不高，就老年人生活状况的对比情况来看，是否享有退休金与拥有住房数量的多少，并不会从根本上改变老年人对以房养老模式的认同，而更多的却与子女的关系有所牵连。如上表所示，在"不接受以房养老模式的最大理由"这一问题中，认为"选择以房养老可能会引起子女的不满"，"希望将房屋留作遗产为子女所继承"以及"需要考虑子女及其后辈住房问题"的占了拒绝理由总数的78.69%。而在对拥有两套及以上住房的受访者进行深入个案调查时，也同样发现了这一问题，只有1人认为"以房养老与子女完全无关"，剩余的7人几乎都一致地以"子女的个人住房状况以及子女的同意与否"作为决定是否愿意以房养老的根本依据。
　　B组：B组共调查100人，平均年龄53.1岁。该组调查问卷相对A组而言显得更为简单，仅仅询问了受调查者对于以房养老制度是否接受及其相关理由。其中53%的人愿意在未来尝试以房养老的方式，仅有47%的人表示不能接受，相对于A组数据，B组受访者整体对以房养老的认同度有所提高。而在不能接受的理由中，如上表所示，"考虑子女住房问题""可能引起子女的不满"和"希望留作遗产为子女所继承"仍然占据了拒绝理由的绝大部分。但与此同时，在对子女住房问题的考量上有很大提高，占到了不能接受理由比例的40.43%。同比A组的14.75%提升了25.68个百分点。
　　以房养老认同有差异从老年人生活状况与以房养老意愿关系的角度来看，仅有退休金的老年人对以房养老的认同比例为28：32，但同时拥有子女补助的老年人对以房养老的认同比例达到了3：25。
　　A组的调查结果明示了子女对老年人的生活补助与否则是决定老年人是否愿意尝试以房养老的关键因素，而不是退休金或者多余的住房。
　　从数据上看，子女补助对以房养老模式的认同度产生极大的消极作用。产生这种因果关系的理由之一是，子女补助减少了老年人对以房养老模式的依赖程度，但原因并非仅此而已。结合个案的调查结果，笔者认为，尽管一定程度上子女补助可以减少老年人对以房养老模式的依赖性，但更深刻的原因是以房养老和家庭养老模式之间存在不可调和的价值冲突。
　　家庭养老义务的基础除了法律的强制性规定之外，更多来源于传统的文化与家族观念，围绕着"遗产与养老"的两代人呈现出微妙的权利义务关系。而以房养老模式这种将房屋产权的抵押给金融机构的行为，彻底破坏了这种父子之间的"隐性契约"，导致家庭养老模式因丧失了相应的对等义务而无法得以实际履行子女的养老义务。在我国，如若子女不同意老年人处理房产，家庭养老与以房养老必然出现只能二者取一的局面。这种情况下老年人必然会对家庭养老和以房养老两种模式的优劣进行比较进而取舍。与其他保障制度不同，老年人这一群体的特点决定了养老保障除了必须的物质基础之外，更需要精神的抚慰。
　　而在调查中发现，年龄越高的老人对于精神关怀的依赖程度更高，A组平均年龄之上的受访者对以房养老的认同仅占A组认同者总量的27.03%。尽管以房养老在物质供给上相对稳定与丰厚，但在情感关怀上却无任何优势，还可能导致老年人家庭情感关怀完全丧失的风险。而家庭养老虽然在物质给付上往往不如前者，却通常能够在老年人的精神与物质需求中取得相对平衡。因此多数老人仍然偏向于同时具有物质给与与精神抚慰的家庭养老，除非在得不到家庭养老的情况下，他们才会更多地选择后者作为一种补充养老的方式。
　　就以房养老接受度与年龄的关系来看，年轻的受访者显然更容易接受以房养老的模式。平均年龄小于A组14.6岁的B组受访者对以房养老模式的接受度要高出A组40.40%。尽管可能B组受访者目前并未退休，对于将来的养老生活尚缺乏比较详细的规划，而对以房养老的认同反馈有较大的随意性，但随着社会养老保障制度的改革以及养老观念的改变，我们还是能够得出以房养老在未来老年人养老生活中的重要性会不断增长的结论。
　　可是，与A组数据中所体现的，家庭养老与以房养老之间的矛盾相类似，B组数据中同样为我们展示了阻碍受访者对以房养老认同的关键性因素，那就是普遍对子女住房保障感到压力。近年来，城市住房价格的增长速度远高于普通市民的收入增长水平，商品房的价格一再飙升，致使多数购房者，尤其是对商品房需求量较大的年轻购房群体形成了明显的购房压力，不得不让许多年轻人依赖于父母现有的住房资源。而B组的受访群体正是处于这样的阶段，子女的年龄多在20至30岁之间，住房需求与个人收入之间存在较大的矛盾。需要考虑子女住房需求的受访者，因此在对以房养老的态度上变得相当谨慎。
　　提供各种养老福利产品
　　综上所述，笔者认为，如若强化以房养老在社会养老体系中的作用需要做到以下几点。
　　一，弱化老年人对于家庭养老模式的依赖性。尽管目前在我国，家庭养老在社会养老体系中扮演了极为重要的作用，但笔者认为，一味地强调家庭养老的重要性不利于社会养老体系的多元化发展，并且家庭养老制度本身也存在一定的缺陷，诸如老年人因此对自身财产的实际处分显得不够独立而抑制了以房养老的发展即为一例。
　　笔者认为，可以通过鼓励市场与社会组织的参与，为老年人提供各种养老福利产品，建立起独立于政府与家庭之外的社会养老服务体系，从而减少老年人在物质与精神方面对于家庭养老的依赖程度，并利于排除家庭养老对以房养老模式的妨碍。同样可以尝试通过征收"遗产税"的方式，制度性地将老年人的财产权利独立于家庭关系之外，使得老年人无需考虑个人财产处理对家庭关系的影响，让老年人在以房养老模式上有更大的选择空间。
　　二，大力发展社会住房保障制度。在养老问题上，住房保障与以房养老实为一体两面。以房养老若要有长足的发展就必须依靠坚实的住房保障制度为其"减负"。可以借鉴西方发达国家住房保障制度建设上的经验，通过相关法律制度的建设为基础，在房地产业高速发展的状况下强调政府对房地产市场的宏观调控。注重发挥住房租赁保障作用，强化低收入群体经济适用房、廉租房的充分供给，建立起符合我国国情的，覆盖全体公民的住房保障制度，这将有效地转移老年人住房对于家庭成员住房保障的压力，并且有利于对以房养老的选择。