核心提示
　　在房地产市场，人们追涨；在股票市场，大众杀跌。在追涨杀跌过程中，资金在两大市场之间来回流动。当股票市场价格下跌到非理性阶段，抛售者的风险就会增加；当资金纷纷投向房地产市场时，楼市价格便不断攀升，买房者的风险也会同步增长。短短半年时间楼市经历了从"量价齐跌"到"量升价跌"再到"量价齐升"的巨大转变。不少开发商也经历了起死回生的过程并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场，布局下一步的发展。
　　据DTZ戴德梁行统计，6月，深圳楼市在大户型项目入市及开发商涨价的推动下，均价环比上涨14．39％，达14758元／平方米，新房成交量则环比5月下跌14．42％，为66．41万平方米。二手住宅也在投资性需求的带动下成交急剧上涨，达到131．98万平方米，环比上涨28．74％。7月伊始，一手住宅价格再度上行，成交却再度回落，上周仅成交1395套，回到了今年2月份的水平。业内人士认为，价格持续上涨，已逼近2007年水平，这让部分买房者重新陷入观望，楼市的置业热度正在消退。
　　面对这样的局面，最痛苦的恐怕就是此前未来得及出手的自住型买家了。不少人之前已经酝酿了几个月，就等着房价稳定一点的时候出手，谁知道春节过后就开始一路上扬。一些热点片区的新盘，几个月内价格都有几千元的升幅。同样苦恼的还有一些手中有钱的投资客，面对泡沫已经开始显现的楼市，是否应该把资金投入到楼市，以便保值甚至有利可图？下半年的楼市究竟如何调整，恐怕没有一个人敢一口咬定一个结论。就好比春节前几乎没有一个专家预见到春节后楼市会起死回生一样。
　　房价高位坚挺，个中原因，莫衷一是。但是，不可否认，让人爱恨交集的楼市依然是人们安身立命的重要依靠，依然是现阶段深圳市民瞩目的焦点；任何市场的变化仍然会在表面已经淡然的人们心中掀起波澜，楼市买卖双方的博弈依旧紧锣密鼓地展开。
　　"树欲静而风不止"，楼市已然如此，作为普通消费者，个体力量确实微弱，但是合力却不容忽视。那么我们每一个人应该怎样掌控心态并把握好手中有限的资源？如何才能在楼市震荡时期给自己一个合理的置业定位？这才是眼下最需要解决的实际问题。
　　现象
　　投资客成重要力量
　　涨了，房价又涨了。受通胀预期影响，投资需求近期纷纷入市，大户型豪宅产品趁势推出，房价被拉升，加上个别项目提价，促使全市新房成交呈下跌走势，6月成交面积66．41万平方米，成交6982套，环比5月分别下跌14．42％和17．63％。整个6月成交，除福田及宝安外，其余各区均比5月有缩减。热销产品呈两极分化趋势，高价位的大户型产品与低价位的中小户型住宅并存，置业主体由自住客转向投资客，房价攀升，自住客入市明显减少。除新房外，二手住宅也在投资客入场的推动下，成交急升28．74％，达131．98万平方米，共14386套，6月成交已逼近2007年最高峰的时期。
　　房价的背后其实是市场供求关系的变化。随着投资理财意识的回暖未来6个月内有购房意愿的居民比例翻了一番从2008年第四季度的6％跃升至12％。因此有业内人士表示今年以来供求比的大幅提高与楼市的回暖是一致的而未来6个月购房意愿仍维持较高水平说明短期内房价仍将保持上升趋势。
　　而在购房主力方面，目前购房主力构成已经发生转变，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高，尤其是为规避预期通胀风险而选择投身楼市的投资行为更是成为金融危机之下一个独特的现象。
　　一些投资型楼盘的售楼部经常出现一个人一口气购买多套物业的情况。中介机构的市场监测显示，受投资客青睐的深圳高端住宅市场份额大幅提升。继3个月保持10％左右的市场份额后5月突然跃升至18％；而成交均价持续走高。
　　攻略
　　算清回报率很重要
　　对于投资型买家来说，不妨考虑几个关键因素。首先，通常来说，多数投资型购房者都是以长线持有，通过租金来获取回报的，因此考量出租回报率至关重要。以深圳为例通常深圳住宅的出租回报率大约在4％－5％之间但2008年租金普遍出现下跌，回报率也相应下滑。近期住宅出租市场虽然有所回暖，租金略有上升但远赶不上房价的上涨幅度，因此出租回报率仍不理想。
　　需要提醒市民的是，目前某些区域房价上涨很快，但租售比存在严重失衡的现象，特别是在关外，虽然房价一再逼近关内，但由于环境、交通配套的原因，租金一直停滞不前，虽然有公路、地铁等的利好，但租金仍然在低位徘徊，一些成熟片区房价已经过万，但两房的租金也就是1200左右。如何调控楼市是多方合力的结果，但如何平衡自己的购买冲动，则需要置业者自己加油了。
　　当然如果你决定以买房作为投资选择的话在选择什么样的物业上，也有几点是需要注意的。物业是否具有较大的升值潜力主要由三方面决定一是物业是否具稀缺性资源如江景、山景、地铁等；二是物业是否具不可复制性如商业旺地、城市中心等；三是物业是否具无形的附加价值如品牌开发商、高素质楼盘、良好社区环境等。
　　另外，从最近这轮楼市调整来看市中心的高档楼盘抗跌性明显较强中低档楼盘受冲击较大。高端住宅项目不仅占有着日渐稀缺的城市资源产品综合素质和服务水平也有所提升因此作为长期投资增值、存储保值或改善居住环境都是较为稳妥的理财方式。
　　现象
　　还没出手怎么办？
　　在房价逆风飞扬的深圳，很多人都把楼市看成是短期投资的对象，"买涨不买跌"，追涨心理不断弥漫，投资的热浪此起彼伏。近段时间，深圳为数不多的新楼盘推售，都无一例外地脱销，而且房价也大多创下区域新高。记者曾打电话到深圳关外新开盘的两个楼盘询问，结果发现不到一周时间，甚至有的在2、3个小时之内，房子就销售大半。
　　以深圳曾经公认的楼市低价区布吉为例，去年以前，还有不少业内外人士认为布吉价值被低估，但近段时间已经发售和即将发售的楼盘中，开发商的心理预期明显提升，近期能卖的这几个楼盘，预计价格都将在1万元／平方米左右。再加上有的开发商又在暗地里囤积房源，使得市场上追涨心理愈演愈烈。
　　但值得关注的是，虽说现在楼市好卖，但是成交量和成交面积下降却也是事实，一个重要的表现是现在深圳有个别项目虽说价高，但在销售速度上明显放缓，这是一个信号，说明目前置业者对够高价格的承受力越来越趋于保守，某些区域的实际购买力已经被透支，置业者的市场信心正在发生改变。
　　高房价引来了不少追涨者，但也吓退了不少潜在买家。"我不准备买房了，计划赶不上变化，我不想跟房价赛跑，因为成本和风险会增大，我相信房价不会一直涨下去，总有回落的时候，所以我决定继续等待。"这已成为眼下众多年轻人的无奈心声。
　　攻略
　　放平心态等等看
　　有人言商场如战场，有时要耐心有时也要果断。对于自住型需求来说，担心后市楼价继续疯涨，成了刺激他们入市的一个重要原因。不过仍有不少专家认为当前楼市仍存在泡沫。如独立经济学家谢国忠就指出，短期来看房价是很难再继续走高的，因为今年以来销售旺盛的基础是购买成本下降，而不是工资上升，一般的老百姓购买力还是非常有限。因此有专家建议，如果买房不是很着急的话，不妨放平心态再等等，至少不要因为担心买不到房而急于下单。
　　而对于有迫切需求的自住型买家来说，专家指出，虽然现在买房在短期内有风险但从长远来看房子还是具有保值增值的价值的。因为楼市不管怎么调整总是周期性并起起伏伏的这对用于自住的房子来说影响并不大，关键在于怎么选择产品。因此购房者不妨多选择多看看如果碰到了符合自己要求的房子并且作为家庭唯一住房的话现在买房应该也不会吃亏。
　　现象
　　抛售换租赚一笔
　　"追涨"，不仅仅是新房，在二手房市场，同样都大量的追涨人群。"南山的二手房太火了。"在某知名中介公司做分行经理的小彭非常开心，因为他所分管的分行上个月的业绩做到了40万，有时候一天就能成交7、8套，他的薪水自然也是水涨船高。记者了解到，目前，不管是南山、福田乃至龙岗，一有二手房源抛出，都有大量的置业者跟进。买到房子就能赚成为这类人群最大的心理支撑。
　　根据记者的了解，目前有将手中的物业抛售然后换租的大有人在，这些群体大都是在2006年以前买了一套自住房，因近两年房价的高速增长，他们的物业也有了不小的增幅，将物业出售，套取现金，瞬间就可使自己的资金翻番，用这笔钱做其他投资，可谓一举两得。等到楼市回归到理性水平，到那时候再买也不迟。
　　其次，市场的心理因素也是不得不重视的一点。2008年当楼市普遍出现观望情绪后整年的房地产市场都受到了巨大的打击。
　　而今年春节以来当部分人因为对房价继续探底缺乏信心而选择入市，从而引发连锁反应，大规模刚性需求因担心错失买房时机跟风出手，造就了令开发商绝处逢生的"小阳春"。因此患得患失的矛盾心理主导着刚性需求的行为，他们可能随时爆发，也可能一夜消失，悲观情绪和乐观心态的交织，将给后市增添更多不确定的因素。
　　攻略
　　梯级消费是上策
　　看着股市、楼市都在这么急剧增长，人心很容易就浮躁起来。不由人想起了"天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往"那句话，为了短期升值的投资而东奔西跑，是为此；遭遇的业主为了赚多一些而不惜毁约，也是为此。其实，最后才发现，楼市变幻无常，普通百姓很难跟上其节奏，能知足常乐才是最重要的。
　　不管是买房还是租房，都是希望让生活质量更好一点。其实，租房也能享受快乐生活，特别是对经济还不是非常富裕的人群来说，租房也是更为理性的选择。在国外许多发达城市如巴黎、伦敦、纽约、东京、香港等一些国际性大都市，在市区拥有房产都是很困难的事情。大部分人都住在城市周围的"卫星城"里，居住在市区内的居民多数都是租住政府或者他人的公寓。随着深圳越来越朝着国际性大都市发展，城市中心会变得越来越拥挤和嘈杂，到那个时候，大部分人就会考虑到城市周边去买房，而在城市中心居住时一般都选择租房。
　　以租房代替买房，如果是梯级消费过渡，无论从个人发展的角度，还是从理财规避风险的角度，都是具有灵活的优越性。但如果仅仅是抱着投机的心态，那就要谨慎而为了，毕竟房子给予我们的，不只是一个住所，还有着家的温暖。
　　自述
　　证券公司职员 林枫 30岁
　　我是2006年买的一套二居室的房子。两年多的时间涨了一倍，现在想想真是庆幸。
　　随着自己的房子日新月异的价格，耳闻着周围越来越多的人在这股房产热潮中淘金，我也有些按捺不住了，开始寻找自己的第二套房。一次购房是为自住，二次购房就纯粹是求增值了。本想短期炒套新房，但后来都临时打了退堂鼓，因为新房等待时间比较长，短期能不能卖出去，谁心里都没底。
　　之后我开始关注地段比较好的二手房，在离自己家较近的几个地方的地铺都混成了熟客。两个月前，我感觉后海湾一带可能有一轮上涨，于是匆匆下定了一个大型社区的三期产品，房子是全新的，之前是在投资客手里，转手赚了二十万。我想，等再涨点，再卖高二十万给香港人，应该不成问题。
　　自述
　　IT公司员工 徐庆 27岁
　　2008年，我的工作已经相对稳定，买房成为无法回避的问题。但楼市不断的信息让我一直下不了决心，不断的观望中，我错过了置业的良机。
　　在一片叹息和后悔声中迎来了2009年。亲戚朋友的意思还是鼓励我尽快买房。于是，在2009年的春天，我拉开了选房的序幕，天天跑楼盘、逛房展会，几乎当时在售的每个项目都留下了我的"足迹"。结果3个月下来，我竟然没找到理想的楼盘，不是离工作地点太远，就是小区环境不理想或户型不满意。
　　7月，深圳房价涨幅再创新高，我心里是非常的着急，为了有更多的选择空间，我不再考虑新房，专心筛选成熟的二手楼，但在一些配套完善的片区，二手房的价格也已经是接近2007年的高位，真的是计划不如变化，房价的脚步走得太快，让我无从下手。
　　自述
　　地产公司企划 范小东 32岁
　　2006年下半年，我以均价近5000元的价格购买了布吉片区的一个70平方米的两居室，如今，这个楼盘的价格已经上升每平方米近万元。真没想到房价会上涨这么快，我近期考虑把这个房子卖了。
　　有同事问我卖了住哪里时，我很坦然："卖了租房住呗，你看我这个房子住了这么多年，一转手还能挣30多万。要是现在买房，压力就太大了，还有一定风险，还不如租房划算。"
　　我觉得如果房价还持续上涨，供房真不如租房合算了。有人觉得从有房一族回到租房一族，心理不太平衡，我不这样想，因为房子背后带来的利润是很可观的。现在我身边有不少朋友都有这种想法，而且现在国家都在提倡转变消费观念，实行梯度消费，如果租房能使我们生活更轻松，那何乐而不为？