你不理财财不理你
 
　　房子在很多人眼里就是一个花钱的东西，每月发了工资就往银行送，辛辛苦苦一辈子，也只是得到一个产权证而已。其实，只要学会了理财的本事，房子也能再生出钱来。

　　理财难题

　　读者徐女士：房产正处于还贷期，如今急需一笔现金做生意,但手头没闲钱。

　　徐女士于2002年在回龙观购买了一套35万元的商品房，由于当时不想承担太多利息，她将手中的可用资金20万元全部当作首付款，只向银行申请了15万元的贷款。

　　现在，徐女士有一个比较好的投资渠道需要15万-20万元的资金，而且2-3年就能收回成本。徐女士想到，以自己的房产做抵押，再向银行贷点款。可是跑了多家银行，都未能获准，原因是徐女士的房产已经在抵押之中，不能再次办理抵押贷款。

　　解决方案

　　伟嘉安捷理财顾问：通过办理同名转按揭，可以实现融资。

　　徐女士可用现有的房产向目前北京办理同名转按揭业务的银行，如深圳发展银行，重新申请一次按揭贷款。贷出的款项，可以通过担保公司先行还清徐女士原借款银行的贷款金额，剩余部分直接支付给徐女士。

　　伟嘉安捷向深圳发展银行提供了徐女士的资料，银行方面表示，由于徐女士的房产已经升值，因此可以贷款28万元。而徐女士在原借款银行已经还款4年，现在只剩10万元贷款本金没有还清，因此，进行同名专按揭后，徐女士可获得18万元的自有资金。以后徐女士只需每月向深圳发展银行还款即可。

　　特别提示

　　法律规定处在抵押之中的房产是不能进行二次抵押的，但是如果通过正规的担保公司办理相应手续并提供担保，还是可以通过变更借款人的借款银行的方式，实现最终只向一个银行进行抵押的。如此一来，就可以同时满足借款人的融资需求以及变更还款方式的需求。

　　其他用途 还能落实买车装修款

　　除了融资做生意外，通过同名转按揭或者加按揭的方式获得的资金还可用于任何合法的消费用途。比如买车、装修、买家具、大额耐用消费品以及教育费用等等。

　　来自银行方面的统计显示，目前，大多数人还是倾向于把贷款用来装修和买车。

　　现在，很多人在第一次贷款两三年后，期房已经变成现房，但入住的时候很难再拿出大笔资金进行装修和购车了，所以您不妨通过徐女士的方式再向银行借上一笔钱。因为，如果单独申请装修贷款，利率虽然相差不多，但必须以贷款全部还清的房子作抵押。就冲这条件，很多人都会望而却步。

　　如果单独申请汽车贷款，得以车辆作抵押，每次年检就必须到银行开出证明。还有至少要保齐五种险（车损险、第三者责任险、车上人员责任险、全车盗抢险、自然损失险），但如果用贷来的现金买车，险种的底线就降低到最基本的两种（车损险和第三者责任险），省钱自然也就不用说了。

　　一般须同时具备以下条件，银行才会重新批贷

　　1.办理按揭贷款的新建商品房，如今已成现房。

　　2.还款一年以上，贷款申请人在原来的贷款行信用较好，无欠款记录。

　　3.还款最后期限不超过原贷款合同还款截止日。

　　4.房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

　　5.房屋需重新评估，申请人可以获得的新一笔贷款总额不能超过评估价的八成。通常，评估额和合同值取其低者。

　　现阶段理财型信贷产品一览

　　1.加按揭

　　【产品说明】加按揭是同名转按揭中的一个功能，部分银行为在该行申请住房贷款、正常还款1年以上、房屋已为现房的借款人提供的一种“追加”贷款服务。

　　【理财方法】如果你所贷款的银行本身推出加按揭这个产品，那么不用去办理转按揭就可以实现升值房产的部分套现。加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最高可达原住房购置金额或评估价值的70%－80％。

　　2.同名转按揭

　　【产品说明】通过担保公司担保等手段，贷款人把住房按揭从一家银行转到另一家银行，姓名不变，但额度等可以改变。

　　【理财方法】同名转按揭其实就是跳行按揭，通过贷款“跳槽”，客户可能会获得更优惠的利率和更好的服务。而从融资角度来看，您可以利用转按揭将升值的房产部分套现。

　　3.循环抵押贷款

　　【产品说明】：“循环贷”也称个人住房循环授信，是指贷款人将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。

　　【理财方法】部分银行推出的“循环贷”号称可以实现贷款1小时到账，因此也就“把房子变成了提款机”以及信用卡。

　　转按揭注意事项

　　通过同名转按揭您可以轻松融到资，但如果是为了交易而进行转按揭，就必须注意以下事宜了：

　　1.了解房屋产权是否清晰，是否有商品房产证，符合上市交易的条件。

　　2.买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力；并调查买方在其他银行有无欠款，还款信用度，如连续多期未还，一定要重新考虑其还款能力。

　　3.房产有无法律纠纷，有没有被法院查封或牵涉有诉讼案。

　　4.要找好的担保公司进行担保。建行有指定的担保公司，选择有实力、专业、内控严密、有经验的担保公司合作，才能确保交易的安全完成。

　　5.跨行转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更及多家贷款银行、评估等多家机构的参与，环节多而杂。涉及到跨行转按揭的买卖双方最好咨询专业的房屋贷款服务机构，由专业的经纪人为你提供比较合理的跨行转按揭操作方案。

　　6.首期款不要先交付卖方。应该在银行的监管下将首期冻结，当房产安全顺利完成过户手续，银行才能将首期解冻，以确保买方的合法权益。

　　7.户口问题。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。

　　潜在风险

　　在跨行转按揭过程中容易出现以下几种风险：

　　（1）卖方的按揭贷款变更成买方，或为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行；

　　（2）买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻；

　　（3）由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行；

　　（4）担保公司在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷，私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。