预期收益屡攀新高,9月发行的9只产品平均11.16%
　　在"不亏损即是赚钱"的年代里，寻求相对高收益但风险较低的理财产品实在不易。
　　但备受关注的房地产市场却滋生出貌似符合上述要求的理财产品：近期发行的房地产信托产品动辄打出10%的收益率，并通过银行渠道广笼高端客户。不少投资者为之心动，踊跃抢购。在房产市场正处于高危的背景下，房产信托产品如此高收益是否可靠？投资者是否能像买银行固定收益类理财产品一样放心购买呢？
　　案例：半年前，曹先生在朋友的推荐下购买了一款信托贷款类理财产品，产品的风险不高，半年接近3%的收益令曹先生很满意。如今该笔投资到期了，曹先生又在为资金寻找稳健且收益不错的投向而发愁。一家银行向他推荐该银行代销的一款房地产信托产品，期限1年，风险不高但收益高达10%.曹先生有点犹豫，真的有高收益低风险的产品吗？房地产市场目前正处于高危期，这类信托产品会不会有亏损的风险呢？
　　高收益引发产品热销
　　股市低迷导致理财市场鲜有收益超过6%的产品，然而大部分房地产信托产品都超过6%，最高更达到20%.据房产信托研究人士介绍，该类产品目前很热销，不少产品在一周内即宣告募集完毕。9月，江苏信托发行一款"苏州新城万博置业股权投资集合资金信托计划"，从3日开始发行，12日就结束募集。
　　普益财富房地产信托产品研究员赵杨指出，房地产信托产品近三个月成为最热门的信托产品之一，当中一个重要原因就是高收益的诱惑。据统计，9月份发行的地产信托产品中，预期收益率最高的是中信信托发行的"中信盛景星耀地产基金集合信托计划"，该计划拟募集资金11.5亿元人民币，预期年收益达到12%.而9月发行的9只房地产投资信托产品，平均预期年收益为11.16%.
　　行业风险不容忽视
　　多家信托公司的项目负责人对记者表示，大部分房地产信托产品都有抵押或质押条款，投资风险较低。那么，曹先生的疑问是否多虑？房地产投资类产品真的像信托公司所说的高收益与低风险并存吗？
　　业内人士认为，这类产品高收益背后的风险，与房地产业的风险有关联。早在6月份，国泰君安即发表研究报告，称今年房地产行业资金缺口将达7100亿元。如果房屋成交量不能保持并呈现回暖趋势，今年7-9月将会是开发商资金链最紧张的时候。事实也正是这样，在宏观调控与房价下跌的影响下，房地产行业陷入融资困难、销售不畅的窘境。银行惜贷、民间融资成本高达20%-30%，使不少房地产中小企业甚至一些大型企业，都希望借道信托来解决融资问题。
　　深圳一家信托公司的信贷经理对记者坦承，房地产行业系统性风险对房产信托类产品有直接影响，从这个角度考虑，其风险要比银行固定收益类产品高。
　　不过，华宝信托一位不愿具名的信贷经理分析指出，房地产信托产品最重要的"风险点"是信托资金运用项目能否最终实现销售。因此，信托公司对房产信托产品的风险审核、严格把握项目的准入门槛，成为该类产品风险的一道重要防线。
　　关注信用保障条款
　　据介绍，目前市场上房地产投资信托主要的业务模式以"贷款"和"股权投资附带回购"类产品为主，这种产品一般会设置保证担保、股权质押以及项目土地抵押等条款以控制风险。
　　诺亚财富广州产品部经理黄智标指出，投资者需要关注房产信托资金运用的信用提升手段，如质押物是否过硬和安全、担保方信用级别和资金实力是否强、有无保险介入、专项赔偿基金是否充足等。以楼盘销售款作为质押物的信托产品为例，投资者最好选择质押率较低（一般不超过50%）、质押标的是大中城市较好地段的楼盘，这样销售款的回收比较有保障。
　　"最好是选择有担保的信托产品，同时担保机构的实力也是投资者要考核的。"黄智标指出，房产信托产品的风险高低还是要通过项目和信用保障手段来判断，不可一概而论。
　　赵杨举例称，"中投·新湖·香格里拉项目贷款集合资金信托计划"，推介书规定借款人以"新湖·香格里拉"项目其一幅土地使用权提供抵押担保，抵押率不超过50%.借款人的担保人是其母公司新湖中宝股份有限公司，此公司为上市公司，截至2007年12月31日，公司所有者权益为41.83亿元，对于信托计划5000万左右的资金规模来说，公司担保能力较强，产品的风险就相对低些。
　　需要提醒投资者的是，由于信托产品的门槛通常为100万元，因此投资者在选择房产信托产品时需考虑流动性风险。目前，中国信托机构的信托产品，在流动性方面与股票甚至存款相比都比较差，房地产信托计划多数以贷款性质运作，投资期限一般是1-3年甚至5年。（记者 王晶晶）