编者按
　　随着人们生活水平的提高，我们温饱之余有了理财的需要。
　　理财是伴随我们一生的一种生活方式。在人生的不同阶段，我们会有不同的理财目标，比如买房、结婚、生子、孩子教育、改善家居、旅游、退休养老等等，这就需要我们制订不同的理财规划；而即使面临同样的目标，每个人又因为家庭结构、收入高低及生活水平的不同，也需要制订不同的目标执行计划。
　　理财，需要科学规划；家庭资产，需要合理配置。而这一切，都是因人而异，因时而异的。
　　■家庭情况
　　安女士今年38岁，在一家私营企业工作，先生从事教育工作，有着比较稳定的收入。他们有一个6岁的孩子。安女士目前有3套房子，1套自住2套出租。3套房子虽都有房贷，但还贷压力不算很大，还贷期长达20余年。目前除了少量的现金和股票外，没有其他的资产。由于安女士在股市投资上曾遭受过比较大的损失，近来随着小孩子即将入学，以及世界经济出现不稳定因素，她开始有些担忧把钱都投在房产上有没有风险？她的计划是今后能送孩子出国留学，全家能每2年旅游一次，这些愿望是否能够实现？还有就是将来的养老该如何安排？安女士很愿意听听专家的意见和建议。
　　以下是安女士的家庭财务状况：
　　安女士月收入4000元，先生月收入5000元，生活支出每月2000元，给先生的父母每月寄生活费400元，小孩子每月开销加学钢琴费共1000元。第一套房子三房二厅，2002年购入时总价42万元，贷款33万元30年期，目前余额29万元，每月还贷2000元，现市场价180万元，出租租金月收入2500元。第二套房子二房二厅，2004年购入总价52万元，贷款35万元30年，每月还贷2100元，目前自住，市场价格88万元。第三套房总价65万元贷款23万元24年期，每月还贷2000元，目前出租租金800元。10年前购买过一份保险已付款结束，退休后每月可领养老金600元，并每年递增50元。
　　■理财目标
　　1、从明年开始每二年全家旅游一次，每次的费用为现值6万元，一直维持到70岁。2、15年后安排孩子出国留学，预计费用为80万元。3、退休后能够维持退休前生活水平的三分之二。
　　■理财分析及建议出售投资性房产，增加储蓄力
　　从目前安女士的家庭财务状况来看，有这么几个特点：
　　第一、很明显的就是房产占家庭资产的比重非常高，占到了家庭总资产的98%。如果除去自住的房产，房产占所有的投资资产的97%，房产占到这么高的比例将会严重降低资产的流动性，一旦房产价格下跌，或发生紧急情况需要变现，家庭将会遭受很大的损失。最近，二手房市场的成交量大幅萎缩，希望安女士能够引起重视。
　　第二、资产负债率虽然不高，只有26%，但还贷压力不小，占到了总收入的47%。这个比例是将房租计算在内的，如果房屋发生断租的话，安女士的家庭支出将会超过家庭收入，就会造成家庭的财务危机。同时比较高的还贷压力也造成目前安女士家庭的储蓄率只有25%，属于偏低。
　　第三、投资回报率很低。房产投资是一项长期投资，特别是我国目前针对房产的税收政策及房产价格走势，决定了目前希望在房产上短期投资获利的难度是非常大的。但如果从一项长期投资来看，房产的租金回报率就比较重要了。目前安女士的两套投资性房产的价值达到了245万元，而年房租收入仅4万多，租金回报率仅1.82%，低于目前上海平均3%的租金回报率。从这一点可以看出安女士要么租得太便宜了，要么就是这两套房的房价有些虚高了。
　　建议：由于了解到安女士第二套投资性房产刚购入不久，而第一套已超过了5年，并且已经大幅增值，建议将价值180万元的投资性房产变现，可大大降低风险，增加流动性。同时也降低还贷压力，提高资产回报率，进而增加储蓄率，为将来更好的实现理财目标增添了保障。
　　两个方案，前景各异
　　就安女士的理财目标，理财师与之进行了沟通，在设定了一些假设条件后，理财师得出两个方案：
　　一、安女士若保留房产，如在今后的15年房产价格一直保持每年5%的增速，那么，在孩子出国留学前卖出房产，同时其他资产的年投资平均回报率需高于6.7%，这样，她将顺利完成所有的理财目标；如果在15年中有一年的房产价格跌幅为10%，其他保持每年5%的增速的话，安女士将在66岁左右不得不卖出第二套投资房产才能保证所有的理财目标全部实现；如果在15年中有一年的房产价格跌幅为30%的话，安女士在孩子出国留学时必须卖出两套房产才能够实现所有理财目标。
　　二、安女士现在就出售一套房产，并保持资产年收益率在3.6%以上将可以顺利的完成所有理财目标。如果同样能做到6.7%投资回报率的话，在安女士80岁时将拥有超过1000万元资产，建议可适当提高理财目标。
　　■理财师手记
　　理财师在与安女士沟通的过程中发现一个比较普遍的现象，就是投资者喜欢追涨杀跌。因为在房产中投资一直是赚钱的，而在其他投资中亏损累累，因此，安女士的资金大量投入已大幅上涨的房产中。这不就如同在股市中很多人将自己投资多年不涨的股票抛出，然后去追涨停股一样吗？但结果往往是追到的涨停成了下一次割肉的对象，而抛出的股票不久后成为了一匹黑马！我想不少人有过这样的经历。
　　经过了多年的上涨，目前的房价是高还是低，我想大家仔细想一想都知道，而我们的股市从最高点已下跌了70%，风险哪个大呢？这样讲并不是想让大家现在卖掉房子去投资股市，而是希望大家不要追涨杀跌，借用一名股市名言"最大的利好是跌过头，最大的利空是涨过头"。（深发展天玑财富中心 余玮）
　　不能用"偶然"来应对"必然"
　　家庭财务规划中存在着很多"偶然"，比如股指从2000点涨到了6000点，又从6000点跌到了2000点，这就是"偶然"，因为历史无从参考、个人无法掌控，"偶然"的不确定性很大。所以，股票类产品是很难用"按年收益多少"来测算，因为你无法预测未来的某一天手上的股票能值多少钱。同样，房产市场也是个充满"偶然"的市场，愈演愈烈的"次贷危机"就是一个很好的例子，因此，谁也无法预测未来的某一天手头的房子能值多少钱。
　　本案例中，安女士家庭资产中除去自用住房后97%的资产为房产，都是属于"偶然"性比较强的资产。"偶然"性比较强的资产是不适合用来解决家庭中"必然"的理财目标的，譬如子女的教育费用，是在子女每个教育阶段"必然"需要准备好的费用，不能因为手中的股票"偶然"套牢、房产"偶然"脱不了手而产生延误。所以，"必然"的问题一定需要采用"必然"性强的方式来解决，比如银行存款和人寿保险。
　　本案例中，安女士有三大理财目标，其中子女留学费用的准备是属于"必然"的问题。因为，尽管将来有可能不发生这笔费用，但是作为父母"必然"是按照出去留学的打算来准备的。所以，建议通过购买15年期的定期两全保险附加豁免，或者10-15年交费计划的万能寿险附加豁免的方式来完成这个"必然"的目标。定期两全保险附加豁免就像是一个保证完成的储蓄计划，不管发生何种人生风险，都能保证15年后为子女准备好预定的留学费用。而后一种方案的区别就在于交费时间和领取方式比较灵活，适合自律性比较强的父母。
　　分清家庭财务规划中，哪些是"必然"要实现的目标，譬如子女教育费用、养老金的准备等；哪些是"锦上添花"的"偶然"目标，譬如定期旅游计划、奢侈品购买等。选择合适的理财产品，先实现"必然"目标，后实现"偶然"目标。（中国平安 杨春光）