除了传统的等额本息和等额本金，市面上推出了更多个性化的房贷新选择。欲想裁衣，还需量体，我刊将分2期介绍纷繁的房贷新品，以挑选适合自己的"新衣"
　　1992～2003年间，我国房贷产品只有等额本息和本额本金2种方式，而发展至今，仅光大银行就有房贷产品十几种，开始进入市场细分时代。选择房贷产品如同购置新衣，要多看多问，"货"比三家，没有最好的，只有最适合的。不妨从购买新衣的角度构筑认识。下面将对典型的房贷产品进行初步梳理。
　　等额本息法是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平摊到还款期限的各月，本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。而等额本金法是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。当前市场上的房贷产品，都可以说是由这2种传统按揭方式演化而来，因此说它们是日常服中永远的的确良和中山装毫不为过。
　　防护装--固定利率按揭
　　★主要形式：固定利率按揭贷款及其组合（如固定利率气球贷、期限组合固定利率房贷、金额组合固定利率房贷等）
　　★主要推出银行：建行、招行、光大和深发展等
　　★适应状况：按揭业务在加息周期之内；第二套房贷
　　★代表性衣物：风衣
　　固定利率按揭贷款是专为有升息预期的人群推出的，适合对未来的支出有精确的规划，或是对未来利率变动有清醒认识的投资者。
　　2004年10月以来，央行共进行了8次加息。由于长期以来负利率的存在，我国当前整体上仍然处于加息通道上。但进一步加息能否实施以及能够延续多久，仍然要判断分析。风衣的价值在于预防恶劣天气带来的风沙，如果未来一直艳阳高照，就会得不偿失。
　　值得关注的是深发展推出的"固定利率气球贷"产品（固定利率和气球贷的结合形式，气球贷详见下面的"宴庆装"部分），其对第二套房的按揭较为有利。目前5年以上第二套房贷执行的实际利率为8.613%，而固定利率气球贷3年期的按揭利率为8.316%，5年期则为8.514%，既直接锁定了在借款期限内可能会发生的利率上升风险，也符合监管机构当前第二套房贷利率上浮10%的政策。
　　以50万元贷款第二套房贷为例。如果采用固定利率气球贷，即选择一个较短的贷款期限（如3年)，适用利率为8.316％，较采用浮动利率的普通住房贷款而言，利率一次锁定，比当前执行利率低了0.3％；同时可以较长的期限(如30年)来计算月供，每月还款金额仅为3780元，比30年期浮动利率等额本息法每月还款金额（3885元）低105元。既享受了短期限固定利率贷款的较低利率，又在按揭初期降低了还款压力。最后在第3年末一次偿清本息，3年本息合计62.3252万元，比30年期浮动利率等额本息法第3年末提前还款节省利息4489元。
　　应季装--等额递减和双周供
　　★主要形式：等额递减；双周供、按周供
　　★主要推出银行：建行、深发展、中信、工行等
　　★应用方式：通过加大还贷额度或加快还贷频率来加快冲还本金
　　★适应状况：前者适用于收入逐渐减少者如即将退休人员；后者适用于中高收入者尤其是拿周薪且闲置资金较多的中产阶层
　　★代表性衣物：春秋服
　　等额递减法是等额本金法的变种，开始时还款额最高，以后逐间隔期减少。以50万元贷款15年房贷为例，假设间隔期5年，每5年递减本金500元，则前5年还款本金3277.78元/月，第二阶段5年2777.78元/月，第三阶段5年2277.78元/月。由于加快了本金偿付力度，整体上比等额本息法少支付利息63511元，比等额本金法少支付利息22762元。
　　双周供则是一种舶来品，其由传统的每月还款一次改为每2周还款一次，约定每次还款额为原月供额的一半。以50万元贷款30年房贷为例，选择等额本息法，每个月要还款3609.74元，若选择"双周供"，每两周还款1804.87元。由于一个月不止2个双周，双周供还款次数频密，本金减少速度加快，只需要21.7年就可以还清贷款，实现节省利息约22.06万元。
　　双周供实质是银行主导的提前还贷产品。需要注意的是，双周供的利息计算把365天都包括在内，而在传统的月供方式中，借款人每年只需支付360天的利息。
　　此类产品与春秋服的共同之处主要在于两点：一是（淘汰或还款的）频率快，二是主要适用对象是中高收入者。
　　宴庆装--气球贷和随心还
　　★主要形式：气球贷、随心还A
　　★主要推出银行：深发展、光大银行
　　★应用方式：长贷短化，通过提前还贷来适用较低利率
　　★适应状况：中高收入，尤其是贷款期限短、有提前还款能力者；短期内有刚性消费需求或者具有更高投资回报渠道
　　★代表性衣物：婚礼服
　　深发展重点推出的"气球贷"产品，是指先少量、分期偿还贷款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次偿清，整个还款的模式就像气球一样头小尾大。在申请5年期的住房按揭贷款时，可与银行约定按更长期限(如30年)来计算月供，月供则按约定期限来计算。若到期不能提前还款，还可分为6个5年期来计算。气球贷在减轻开始阶段每月还款压力的同时可享受短期贷款的低利率（5年期贷款利率比30年期低0.09个百分点），同时可有选择地实现提前还贷的功能，将节省可观的贷款利息支出。以贷款50万、约定期限30年为例，如果在第一个5年期完成还款，气球贷比30年期等额本息法节省利息高达467342元。纵使不能提前还款，与传统等额本息法相比，气球贷（30年）也可节省11208元的利息。
　　光大银行推出的随心还A产品，期限为3年期、5年期2个档次，按揭人可将贷款期限分为2段，同时约定每个阶段的还本比例，在每段内采用按月等额方式还款，贷款利息按照贷款本金实际占用时间计收。例如选择50万5年期的贷款，可以跟银行约定第一阶段（前4年零10个月）归还本金3万元（最低可达总贷款额的5%），月还款额为3653.12元，仅比30年期等额本息方式每月多还43.83元；其余本金47万元留到5年的最后2个月归还。5年还息总额186433元，与30年期等额本息法在第5年末一次性提前还款相比，节省利息7846元。
　　本质上，两者减少月供的方式不同：气球贷通过较长的期供计算期降低了月供金额，而光大随心还A通过将本金拆分减小了第一阶段计算期供的贷款本金，从而减少了月供还款压力。但两者都通过多支付利息来换取短期内的现金积累，达到了提前还款的目的。
　　此类产品与婚礼服的主要相似之处体现在整个过程中：前期的无数天辛苦准备，都比不上盛装而出的那一天。（待续）
　　如何认识房贷新品？
　　两种传统的还贷方式，针对的是一般人通常状况下的主要问题，然而不能有效解决房贷中的一切问题。需求的多元化要求进行房贷产品细分。这些房贷新品从功能上说大致可以分为几类：1.通过固定利率来降低加息风险；2.通过加大还贷额度或加快还贷频率来加快冲还本金；3.通过提前还贷来适用较低利率；4.通过设置宽限期或降低还款额度来降低一定时期内的还款压力；5.增加理财功能；6.实现房贷与个人消费支付功能的整合；7.赋予还贷方式一定灵活度；8.组合还贷方式等。