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大小人物
2008/8/21 10:51:13
通货膨胀股市下挫促使"房屋银行"概念卷土重来
据介绍,名门公寓带租约发售在东莞算是首创,开发商主要是想把金融产品的概念带入房地产开发中。本报记者何建文摄
曾在去年11月底推出的"返租"酒店式公寓"名门公寓"的经营模式备受市场争议后,今年上半年,该开发商卷土重来,以新的"房屋银行"概念轰轰烈烈地大肆宣传起来。据记者了解,目前销售情况明显好过去年开盘伊始,据该项目的代理商表示,经过半年多的探讨和思量,开发单位对于承诺的细节进行了修改,增加了回购的条款,这让投资者兴趣渐浓。
修改过的回购条款更吸引人
据名门公寓相关负责人表示,名门公寓带租约发售在东莞算是首创,开发商主要是想把金融产品的概念带入房地产开发中。据介绍,今年重新设计的被开发商命名为"房屋银行"的模式关键点还是在"避险、盈利"上,按照去年的承诺,名门公寓带3年租约发售,3年内每年返还总楼价8%的固定回报率。业主可以选择按年、按月分期返还收益。也可以选择一次性预支,如果一次性预支,则按照3年总收益的80%抵消房价。
而修改过的条款将租约期增长到10年,不仅增加了10年可回购给开发商这一条,还在前3年8%回报的基础上,增加了从第4年开始到第10年获得5%加上分红的回报,等10年结束后,再由购房者选择是回购给开发商还是继续持有。
该项目代理公司瑞峰置业总经理陈强解释说,以一套建筑面积46平方米左右,总价354200元的单身公寓为例,前3年返租收益354200×8%=28336元,每月收益约为2361.3元,3年共收益85008元。如果选择10年期保有物业,第4年354200×5%=17710,平均一个月1475.83元,如果刨除分红不算,后7年的总盈利将达到123970元,该10年总共获益将达到208978元。去掉首付款和按揭费用,就算保守回报率,10年内的收益也将大大超过银行10年期的存款利率。
小户型营销应避免同质化
在房贷新政发布前,东莞小户型市场需求比较大,本地的投资者,深圳及其他外地过来的投资者纷纷进入东莞抢占房地产产品,小户型以门槛较低,投资回报比较理想成为投资者争相购买的产品之一。加上人们对公寓投资热情高涨而市场供应相对不足,供求矛盾较为突出,小户型公寓价格近两年不断推高。
房贷新政实施后,首付从两成提高到四成,相当于首付款增加一倍,首付压力剧增。以目前市区小户型8000元/m2
的均价计算,普遍总价在40万-50万元之间,之前的首付是8万-10万元,调整后首付16万-20万元,中小投资者将被拒之门外,有效需求大幅下降。根据分析,首付提高20%后,短期内小户型有效需求保守预计将下降30%以上,同时首付提高将大大降低小户型物业的收益率。小户型遇冷已成为事实,在此背景下,开发商们也绞尽脑汁,从营销手段上为自己的项目寻找出路。
某杨姓业界人士表示,小户型在营销上进行创新势在必行,名门公寓带租约发售只是创新的一种形式而已,这种形式本质也是给消费者一个折扣,确实手法比较新颖,突破了传统的打折促销模式,可能对消费者有一定的吸引力。这次名门公寓打了酒店和公寓的擦边球,使其形成一种新产品或者一种新的营销模式,避免了小户型同质化的市场竞争。
金融时势催生新概念
根据该项目方面介绍,之所以要调整早前的方案,主要跟目前国际和国内的金融局势有关,陈强说:"目前,我国投资渠道相当狭小,随着通货膨胀的不断加剧,CPI指数一直居高不下,这使得现钱放入银行就处在贬值的境地,加上目前股市不断下挫,沪深指数已经从早前的6100多点,下挫到时下的2600多点,这使股民的钱被大量套牢,基金也受到影响。在这种情况下,消费者急切需要稳定的回报渠道,因此重新设定的房屋银行有关条款也是必须的。"陈还表示,今后10年内,处于调整中的东莞楼市存在着不确定性,但是,东莞楼市大势被看好,长期升值。名门公寓推出的房屋银行概念是开发商主动为消费者承担短期风险,等于为投资者免去楼市调整期之10年内的经营困顿和风险,项目的赢利点除了可以出笼资金外,酒店的经营收益将成为主要盈利。
据该项目销售人员介绍,目前新概念推出后,已经有
50多套成交,投资者的投资意识正在被激发,但是也有投资者对10年后的回购表示怀疑,认为10年的时间相对漫长,出现什么状况,谁也说不准,因而也比较犹豫。陈表示,所有对购房者的承诺将以文本的形式写入合同中,购房者在购房前应该咨询好律师或开发商的相关人员,以免在日后造成纠纷。
该营销方式有望推广
陈强还表示,虽然该模式市场接受度还尚待考验,但是,已经有其他机构看好该模式,跟该公司寻求合作。如果通过该模式在运作一到两个项目后,这种营销概念在进一步完善的基础上很有可能得到广泛的推广,成为介于房地产产品和金融产品之间的新产品,它既能实现房地产产品的变现性,也降低了金融产品的风险性。但是该类模式尚在摸索期,这种模式对项目的要求也比较高,经过案例的增加和长时间的可行性测试,该模式将可以进行广泛的复制和推广,成为实实在在的新的投资工具。（记者 姜岩）
据介绍,名门公寓带租约发售在东莞算是首创,开发商主要是想把金融产品的概念带入房地产开发中。本报记者何建文摄
曾在去年11月底推出的"返租"酒店式公寓"名门公寓"的经营模式备受市场争议后,今年上半年,该开发商卷土重来,以新的"房屋银行"概念轰轰烈烈地大肆宣传起来。据记者了解,目前销售情况明显好过去年开盘伊始,据该项目的代理商表示,经过半年多的探讨和思量,开发单位对于承诺的细节进行了修改,增加了回购的条款,这让投资者兴趣渐浓。
修改过的回购条款更吸引人
据名门公寓相关负责人表示,名门公寓带租约发售在东莞算是首创,开发商主要是想把金融产品的概念带入房地产开发中。据介绍,今年重新设计的被开发商命名为"房屋银行"的模式关键点还是在"避险、盈利"上,按照去年的承诺,名门公寓带3年租约发售,3年内每年返还总楼价8%的固定回报率。业主可以选择按年、按月分期返还收益。也可以选择一次性预支,如果一次性预支,则按照3年总收益的80%抵消房价。
而修改过的条款将租约期增长到10年,不仅增加了10年可回购给开发商这一条,还在前3年8%回报的基础上,增加了从第4年开始到第10年获得5%加上分红的回报,等10年结束后,再由购房者选择是回购给开发商还是继续持有。
该项目代理公司瑞峰置业总经理陈强解释说,以一套建筑面积46平方米左右,总价354200元的单身公寓为例,前3年返租收益354200×8%=28336元,每月收益约为2361.3元,3年共收益85008元。如果选择10年期保有物业,第4年354200×5%=17710,平均一个月1475.83元,如果刨除分红不算,后7年的总盈利将达到123970元,该10年总共获益将达到208978元。去掉首付款和按揭费用,就算保守回报率,10年内的收益也将大大超过银行10年期的存款利率。
小户型营销应避免同质化
在房贷新政发布前,东莞小户型市场需求比较大,本地的投资者,深圳及其他外地过来的投资者纷纷进入东莞抢占房地产产品,小户型以门槛较低,投资回报比较理想成为投资者争相购买的产品之一。加上人们对公寓投资热情高涨而市场供应相对不足,供求矛盾较为突出,小户型公寓价格近两年不断推高。
房贷新政实施后,首付从两成提高到四成,相当于首付款增加一倍,首付压力剧增。以目前市区小户型8000元/m2
的均价计算,普遍总价在40万-50万元之间,之前的首付是8万-10万元,调整后首付16万-20万元,中小投资者将被拒之门外,有效需求大幅下降。根据分析,首付提高20%后,短期内小户型有效需求保守预计将下降30%以上,同时首付提高将大大降低小户型物业的收益率。小户型遇冷已成为事实,在此背景下,开发商们也绞尽脑汁,从营销手段上为自己的项目寻找出路。
某杨姓业界人士表示,小户型在营销上进行创新势在必行,名门公寓带租约发售只是创新的一种形式而已,这种形式本质也是给消费者一个折扣,确实手法比较新颖,突破了传统的打折促销模式,可能对消费者有一定的吸引力。这次名门公寓打了酒店和公寓的擦边球,使其形成一种新产品或者一种新的营销模式,避免了小户型同质化的市场竞争。
金融时势催生新概念
根据该项目方面介绍,之所以要调整早前的方案,主要跟目前国际和国内的金融局势有关,陈强说:"目前,我国投资渠道相当狭小,随着通货膨胀的不断加剧,CPI指数一直居高不下,这使得现钱放入银行就处在贬值的境地,加上目前股市不断下挫,沪深指数已经从早前的6100多点,下挫到时下的2600多点,这使股民的钱被大量套牢,基金也受到影响。在这种情况下,消费者急切需要稳定的回报渠道,因此重新设定的房屋银行有关条款也是必须的。"陈还表示,今后10年内,处于调整中的东莞楼市存在着不确定性,但是,东莞楼市大势被看好,长期升值。名门公寓推出的房屋银行概念是开发商主动为消费者承担短期风险,等于为投资者免去楼市调整期之10年内的经营困顿和风险,项目的赢利点除了可以出笼资金外,酒店的经营收益将成为主要盈利。
据该项目销售人员介绍,目前新概念推出后,已经有
50多套成交,投资者的投资意识正在被激发,但是也有投资者对10年后的回购表示怀疑,认为10年的时间相对漫长,出现什么状况,谁也说不准,因而也比较犹豫。陈表示,所有对购房者的承诺将以文本的形式写入合同中,购房者在购房前应该咨询好律师或开发商的相关人员,以免在日后造成纠纷。
该营销方式有望推广
陈强还表示,虽然该模式市场接受度还尚待考验,但是,已经有其他机构看好该模式,跟该公司寻求合作。如果通过该模式在运作一到两个项目后,这种营销概念在进一步完善的基础上很有可能得到广泛的推广,成为介于房地产产品和金融产品之间的新产品,它既能实现房地产产品的变现性,也降低了金融产品的风险性。但是该类模式尚在摸索期,这种模式对项目的要求也比较高,经过案例的增加和长时间的可行性测试,该模式将可以进行广泛的复制和推广,成为实实在在的新的投资工具。（记者 姜岩）