张秀钦 陈春敏
年收入40万元，已有一套商品住房，计划2年内自建一栋房
■理财规划
本期理财顾问：
中国民生银行广州开发区支行理财经理 梁颖 李绮霞
对象：吴先生夫妇
家庭状况：男 44岁，女 43岁，子女各17和12岁，父母都约70岁。
收入：现夫妻经营五金生意，年收入约40万元（税后）。
支出：每月生活费1万元，有一套房月供3000元（余20万元就供完），夫妻各买一份每年6500元的养老保险（供20年），小孩各买一份每年7500元的保险（供20年），还买了二份投资连结保险每年定投24000元（二份供10年）。有社保。
现有资产：流动资金30万元，基金约30万元，股票约70万元，一套价值约60万元的商品房。小车一辆（已用多年）。
理财目标：
2年内在自有用地建一栋房（可出租和自住），费用约130万元，今年打算换辆小车（约25万元）。10年后能有稳定、充足的收入，能保证子女读完大学的费用。该如何理财？
财务状况分析：
2年后资金缺口大
吴先生收支储蓄表 吴先生资产负债表
项目 金额 项目 金额
经营收入 40 现金 30
家庭总收入 40 股票 70
生活开支 12 基金 30
夫妻养老保险费 1.3 自用住房 60
子女保险费 1.5 总资产 190
连结保险费 2.4 房贷 20
房贷月供（3000元）3.6 净值 170
家庭总支出 20.8 单位：万元/年
年盈余 19.2
理财目标
目标安排 理财需求 实现时间 目标估计资金
短期目标 今年内换车 6个月 25万元
短期目标 2年内在自有用地建 2年 130万元
一栋房，可出租和自住
中期目标 子女各17岁和12岁读完大学费用 一位1年后读大学， 共需要25万元
一位6年后读大学
长期目标 有稳定、充足的收入来源 10年后 考虑到10年后子女已经成年，生活费用可降低，至少过百万
从上述数据分析：
1.由资产负债表可以看出来，吴先生家庭收入来源于经营收入，股票和基金全部是高风险资产，投资渠道单一，收益来源不稳定。
2.吴先生年储蓄额有19.2万元，可用作准备子女教育金。
3.负债占比不合理，吴先生家庭房贷只占月收入的9%，因此可适当增加贷款比例。
4.2年后资金缺口大。吴先生打算2年内用130万元在自用地建房，自用地不可能按揭所以只能一性次支付现金。按目前情况分析，至少今年就要有108万元的现值，年收益率达到10%，才能达到吴先生理财目标。现在可流动的资产股票+基金+流动现金＝130万元，因此面临的问题主要是未来理财目标的资金缺口问题。建议将建房的目标推迟在第3年实现。
理财建议：
增加投资渠道
1.减少股票和基金持有比例，增加投资渠道。建议将股票和基金调整到50－60%，约60万元。将套现的资金25万元投资短期（6个月以内）年收益率5%的银行理财产品。15万元投资货币市场基金，货币基金赎回只需T+2工作日，保证资金流动性。
2.由于吴先生减少了股票和资金比例，套现的资金投资在短期的银行理财产品，于年底可用该笔资金购车，理财产品的收益用于汽车保险等费用。
3.建议再购买一份健康意外险。鉴于夫妻二人保险已齐备，同时由于投连险产品收益相对较低，建议吴先生将投连结险取消。将投资连结险的资金投资另外一个长期投资的产品，基金的定额定投，年收益率约9.6％－10％。
4.现金30万元可投资实物，主要为小户型住宅，如石牌西小户型单位总价约25万元左右，以1500元／月租金计算，回报达7.2%，3年后可考虑出售以补建房的资金缺口。租金建议同样用于基金的定额定投。
5.国内一年大学费用约20000元，吴先生子女分别是17岁和12岁，共需要准备十年大学学费，假设每年学费成长率是5%，考虑到投资收益现在就需要21万元用于日后子女学费开支。
6.建房目标，3年后吴先生夫妇已经是中年期，该阶段建议减少高风险产品，要为退休金作准备。将股票和基金卖出，按年投资收益10%，3年本金有80万元。投资的小户型商品房3年后卖出，该类型单位在市场非常受欢迎，有一定升值潜力，出售价格约30万元。吴先生家庭每年可投资储蓄资金有19万元，购买收益率6%银行理财产品，3年后本息合计34.2万元。刚好足够吴先生用于建房自住和出租。
7.吴先生夫妇按80岁的生命周期规划。自用地建房是自租和出租，原来价值60万元的商品房可用于出租，租金可抵扣月供款，再加上自建房也有租金收入，该部分收入可用于基金定额定投，按租金2000元，20年后就有130万元收入。再加上两份各购买20年的养老保险，能保障吴先生夫妇退休收入稳定和充足，生活水平维持不变。